Ratgeber für den Privatverkauf von Immobilien

Immobilie privat verkaufen: darauf ist zu achten

Die Privatimmobilie zu verkaufen ist nicht nur ein großer Schritt. Er ist auch mitunter mit viel Aufwand verbunden. Meist stellt sich dabei bereits zu Beginn eine Frage: auf eigene Faust verkaufen oder einen Immobilienmakler damit betrauen? In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen die Vor- und Nachteile der beiden Optionen auf. Außerdem erfahren Sie, was auf Sie zukommt, wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten.

Privatverkauf vs. Verkauf mit Makler: Vor- und Nachteile

Viele Wege führen zum Immobilienverkauf. Zwei dieser Wege führen zum einen über das eigene Engagement oder zum anderen über einen professionellen Immobilienmakler. Beide Varianten haben ihre Vorzüge, wobei die „richtige“ Entscheidung hauptsächlich von den Ressourcen des Verkäufers abhängig ist.

Privater VerkaufVerkauf mit Makler
+ Wegfallen der Maklerprovision

+ Provision muss nicht im Kaufpreis berücksichtigt werden

+ lockt evtl. mehr Käufer an

+ gesparte Provision schafft Spielraum für Verhandlungen

+ Keine Absprachen mit dem Makler nötig

+ Höhere Kontrolle über den Verkauf

+ Weniger Zeit- und Nervenaufwand

+ Umfassende Marktkenntnisse

+ Professioneller und schneller Verkauf

+ Hat es leichter, idealen Käufer zu finden

+ Wahrscheinlichkeit eines marktgerechten Kaufpreises höher

+ Womöglich unterm Strich günstiger

Grundsätzlich ist zu beachten, dass man viel Zeit und ein gewisses Knowhow zur Verfügung haben muss, um den privaten Immobilienverkauf erfolgreich über die Bühne bringen zu können. Schätzt man die eigenen Ressourcen realistisch ein und kommt zu dem Schluss, dass der Verkauf über den Makler die bessere Wahl ist, muss man zumindest nicht zwingend mit finanziellen Einbußen rechnen.

Immobilien privat verkaufen: Ablauf und unsere Tipps

Gesetzt den Fall, Sie beschließen, Ihre Immobilie privat zu verkaufen. Was kommt auf Sie zu und womit sollten Sie rechnen? Hier ein Überblick über den Ablauf, die Voraussetzungen und unsere Praxistipps.

# 1  Voraussetzungen – Wie verkauft man ein Haus?

Ein Haus zu verkaufen, ist ein Großprojekt. Um einen idealen Käufer und einen fairen Kaufpreis erzielen zu können, ist einiges an Arbeit und Engagement nötig. So müssen Sie damit rechnen, einiges an zeitlichen und finanziellen Ressourcen locker zu machen. Mitunter kann sich so ein Hausverkauf ganz schön hinziehen.

Außerdem ist es wichtig, dass Sie für potentielle Interessenten jederzeit erreichbar sind. Stehen Sie schließlich mit jenen in Kontakt, müssen Sie diese auch umfassend über Ihre Immobilie informieren und ein sicheres Verkaufsgespräch führen können. Können Sie überzeugen, sind Käufer mitunter gewillt, auch den Preis zu bezahlen, den Sie sich vorstellen. Apropos Kaufpreis …

# 2  Bewertung der Privatimmobilie: Kaufpreis ermitteln

Bewertung Immobilie durch Experten

Um den richtigen Kaufpreis zu ermitteln sollten Sie einen Experten hinzuziehen.

… dieser wird bei der Immobilienbewertung ermittelt. Diese sollten Sie definitiv einer fachkundigen Person anvertrauen. Abhängig von Zustand und Ausstattung, aber vor allem von der Lage und der Marktsituation kann ein realistischerweise erzielbarer Kaufpreis stark schwanken.

Sollten Sie sich dazu entschließen, auch diesen Punkt selbst zu übernehmen, lohnt sich ein Blick in die Bodenrichtwerte und die Kaufpreissammlungen, die auf der Gemeinde aufliegen bzw. online in Datenbanken verfügbar sind.

# 3  Unterlagen: aussagekräftiges und überzeugendes Exposé

Um gute Überzeugungsarbeit bei Käufern Ihrer Privatimmobilie zu leisten, braucht es ein aufschlussreiches und professionell ausgearbeitetes Exposé und weitere Unterlagen. Dazu zählen unter anderem folgende Dinge:

  • Energieausweis (gesetzlich notwendig)
  • Grundbuchauszug
  • Lageplan und Grundriss
  • Professionelle Bilder des Objekts
  • Informationen zu Neben-, Verbrauchs- und Energiekosten
  • Bauunterlagen zu Sanierungs- und Umbauarbeiten
  • Informationen zu womöglich nötigen Umbauarbeiten und ungefährer Kostenpunkt

# 4  Inserate erstellen und passende Verkaufsplattform wählen

Ein zu verkaufendes Haus will vermarktet werden. Dazu muss es im richtigen Licht präsentiert werden. Das bezieht sich nicht nur auf die Art und Weise der Präsentation – möglichst vollständig, das Wichtigste und sämtliche Vorteile kurz, prägnant und qualitativ – sondern auch den Verkaufskanal.

Bei der Vermarktungsstrategie werden die Kanäle der Zielgruppe angepasst. Das klingt erstmal nach professionellem Verkauf, doch ein so durchtaktiertes Vorgehen kann auch beim Privatverkauf Wunder wirken.

# 5  Besichtigung und Verkaufsgespräch

Haben bereits einige Interessenten angebissen, geht es darum, Besichtigungstermine zu koordinieren und über die Bühne zu bringen. Dabei gilt, Überzeugungsarbeit zu leisten und das beginnt bereits beim ersten Eindruck, sprich dem Erstkontakt, der Terminvergabe und dem Gesamteindruck der Organisation.

Bei der Besichtigung können Sie weiter überzeugen, und zwar indem Sie sich so vorbereiten, dass Sie auf alle Fragen des Käufers antworten können. Behalten Sie dabei im Kopf, dass Ihr Gegenüber einen ganz anderen Blick auf die Immobilie wirft, als Sie. Er möchte evtl. Informationen zu Umbaumöglichkeiten bekommen, was genaue Kenntnisse zur Bausubstanz voraussetzt. Außerdem sollten Sie dringend davon absehen, etwaige Mängel zu verschweigen. Ein Käufer hat schließlich, gerade bei so einer großen Investition, das Recht darauf, genau zu wissen, worauf er sich einlässt.

Ist von Seiten des Interessenten eine Kaufabsicht geäußert, geht es an die Vorverhandlungen. Hier müssen Sie sich gewiss sein, dass es für Laien oft nicht sehr einfach ist, das Verkaufsgespräch und die Verhandlungen so zu führen, dass sie auch wirklich einen guten Kaufpreis erzielen können.

# 6  Vertrag gemeinsam mit dem Notar/Rechtsanwalt aufsetzen

Spätestens hier müssen Sie sich an professionelle Hilfe wenden. Ein Notar/Rechtsanwalt hilft Ihnen beim Aufsetzen eines Vertrages. Die Beglaubigung findet bei einem Notar statt, damit das Haus den Eigentümer wechseln kann. Hier geht es vor allem auch um die Vertragsverhandlungen. Achten Sie dabei unter anderem darauf, auf einen Kapitalnachweis bzw. eine Finanzierungsbestätigung zu bestehen. Auch eine Anzahlung kann mitunter durchaus sinnvoll sein.

# 7  Objektübergabe

Verkaufsgespräch beim Verkaufen der Immobilie

Bei der Übergabe der Immobilie sind viele Dinge zu berücksichtigen.

Nun geht es daran, die Übergabe korrekt abzuwickeln. Dabei gilt es, einige rechtliche Schritte einzuhalten, um die sich für gewöhnlich der Notar kümmert. Sobald die vereinbarte Summe auf Ihrem Konto eingelangt ist, kann die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch erfolgen und der Verkauf ist vollständig abgewickelt.

Sie sehen: Von der Verkaufsentscheidung bis zur schlussendlichen Abwicklung ist viel zu tun, was nicht unbedingt im Expertisenbereich der meisten Immobilieneigentümer liegt. Geschweige denn, dass der Zeitaufwand durchaus erheblich sein kann.

Finanziell kann es sich durch das Verkaufsknowhow eines Maklerbüros durchaus rechnen, dessen Dienste in Anspruch zu nehmen.

Kosten sparen: Provisionsfrei trotz Makler?

Wenn Sie einen Makler für den Verkauf Ihrer Privatimmobilie zu Rate ziehen, werden Sie um die Provision nicht herumkommen. Unterm Strich kann es aber dennoch sein, dass Sie finanziell besser aussteigen, als wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen. Ein professionelles Maklerbüro kann nämlich auf jahrelange Erfahrung, Knowhow, Beziehungen und die nötigen zeitlichen Ressourcen zurückgreifen, um einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen.

Damit kann es sein, dass Sie die ohnehin nur im Erfolgsfall zu bezahlende Provision locker mit dem höheren Kaufpreis ausgeglichen bekommen. Was bleibt, ist ein für Sie beinahe völlig aufwandsfreier Verkauf Ihrer privaten Immobilie.

Immobilie privat und steuerfrei verkaufen – ist das möglich?

Grundsätzlich haben Sie eine Immobilienertragssteuer zu entrichten, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. Es gibt lediglich 2 Ausnahmen. Entweder, die Privatimmobilie hat Ihnen mind. 2 Jahre seit der Anschaffung als Hauptwohnsitz gedient. Oder, Sie trugen das volle (finanzielle) Baurisiko bei der Errichtung des Gebäudes.

Dies gilt, egal, ob Sie die Immobilie privat verkaufen oder über den Makler.

Wie auch immer Sie sich im Endeffekt entscheiden und wie auch immer Sie es angehen, die Immobilie privat zu verkaufen, ist ein großes Projekt, das nicht zu unterschätzen ist. Finanziell und auch persönlich kann das Unterfangen einiges von einem abverlangen. Etwas Unterstützung durch ein professionelles Immobilienmaklerbüro zu suchen, kann hier definitiv einige Herausforderungen umgehen.