Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerung von Immobilien

Gerät man in die Situation, so tief verschuldet zu sein, dass man Vermögen liquidieren muss, um Gläubiger zu bezahlen, kann das durch eine Zwangsversteigerung passieren. Eine Immobilie wird dann versteigert und das so freigemachte Kapital zur Tilgung der Schulden herangezogen. Die Justiz spricht sozusagen ein Edikt aus und die entsprechende Immobilie wird zur Versteigerung gebracht. Hier erfahren Sie, wie die Prozedur abläuft, welche Objekte häufig versteigert werden, wie Sie sie finden und was Sie beim Mitsteigern beachten können.

Ablauf von Zwangsversteigerung bei Immobilien in Österreich

> Edikt

Dem Edikt zur Zwangsversteigerung geht in der Regel ein Insolvenz- bzw. Exekutionsverfahren voraus. Um Schulden zu tilgen oder um den Wert einer Liegenschaft sinnvoll zwischen mehreren Eigentümern aufzuteilen, wird von Seiten des Gerichts ein Edikt erlassen.

> Wertschätzung der Immobilie

Mithilfe eines Gutachters wird anschließend geprüft, welchen Wert die Immobilie überhaupt hat. Darauf gründend wird etwa das Mindestgebot ermittelt.

> Ausschreibung und Anmeldung

Das zuständige Gericht trägt dann Termine und Informationen in die sogenannte Ediktsdatei ein. Dort können zur Zwangsversteigerung stehende Objekte eingesehen und sich dafür angemeldet werden. Für die Anmeldung ist ein sogenanntes Vadium nötig. Es fungiert sozusagen als Sicherheit und wird in der Regel in Form einer Geldanlage vorgelegt, die mindestens 10% des Schätzwerts der Immobilie betragen muss.

> Eigentliches Bieten und Zuschlag

Am Termin der Zwangsversteigerung werden zunächst noch einmal alles Wissenswerte vom durchführenden Richter verlesen: durchführende Bank, Schulden am Grundbuch, Forderungen gegenüber den Gläubigern, etc. Beim Bieten selbst wird mit einem Mindestgebot begonnen.

Wie gewöhnlich gilt: dem Höchstbietenden wird der Zuschlag erteilt, es sei denn das Gebot liegt unter ¾ des Schätzwerts. Dann ist die Versteigerung noch 14 Tage offen und die Summe kann auch nachträglich noch überboten werden. Da das Mindestgebot mindestens den halben Schätzwert beträgt, erfolgt der Zuschlag frühestens ab dieser Summe. Der vormalige Eigentümer darf diesen Betrag allerdings auch anheben und ein eigenes Mindestgebot festlegen.

> Abwicklung

Der Höchstbietende hat dann eine Anzahlung zu leisten, was meistens der Höhe des Vadiums entspricht. Nach einer Frist (von etwa 2 Monaten) muss die erreichte Summe bezahlt werden, denn dann erfolgt der sogenannte Verteilungstermin, bei dem die Gläubiger erfahren, wie viel ihrer Schulden letztendlich getilgt werden. Erst dann, wenn die Schulden (teil-)getilgt sind, sucht das zuständige Bezirksgericht um Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch an.

Versteigerungsobjekte finden

Erste und häufigste Anlaufstelle für Interessenten an einer Zwangsversteigerung ist die Ediktsdatei des Justizministeriums. Auch bei den zuständigen Gerichten vor Ort liegen die Informationen zu aktuell zu versteigernden Immobilien vor. Dritte Informationsquelle bildet der lokale Immobilienteil in Tageszeitungen. Dort wird vor allem über die Zwangsversteigerung größerer Objekte informiert.

Häufig zwangsversteigerte Objekte

Zu Zwangsversteigerungen kommt es überwiegend dann, wenn ein Objekt auf dem gewöhnlichen Markt nicht anzubringen ist. Ist die Nachfrage groß genug, was vor allem bei Objekten im urbanen Raum der Fall ist, wird die Immobilie auf „normalem“ Weg verkauft. In ländlichen Regionen, wo weniger Nachfrage herrscht, kommt es häufiger zu solchen Versteigerungen.

Was die Art der Objekte betrifft, handelt es sich zu einem Großteil um Wohnimmobilien, gefolgt von Gewerbeimmobilien wie Gast- und Werkstätten. In der Ediktsdatei stößt man somit des Öfteren auf Wohnhäuser, die sich in den ländlichen Regionen Niederösterreichs, der Steiermark und Kärnten befinden, zum Teil mit Sanierungsbedarf.

Kaufnebenkosten bei einer gerichtlichen Versteigerung

Wie bei jedem anderen Immobilienkauf auch, fallen bei der Zwangsversteigerung Nebenkosten an. Diese müssen Sie im Hinterkopf behalten, vor allem, wenn es darum geht ein persönliches Maximalgebot festzulegen. So müssen Sie beispielsweise mit Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Grundbuchseintragungsgebühr  und Vermittlungsgebühr rechnen. Dazu kommen Ihre Finanzierungskosten aus eventuellen Krediten, die Sie aufnehmen müssen und eventuelle Schulden aus Hypotheken, die im Grundbuch vermerkt sind.

Tipps für das Mitsteigern bei Immobilienversteigerung

Bei Zwangsversteigerungen trifft man des Öfteren auf Immobilienmakler und andere Personen, die häufiger und professionell mitsteigern. Selbstverständlich hat man aber auch als Privatperson das Recht, sein „Glück“ zu versuchen und eine Immobilie möglichst günstig zu ergattern. Und da Übung den Meister macht, geht man dann vielleicht nicht unbedingt mit den besten Karten in die Versteigerung, wenn man – gelinde gesprochen – eher selten an solchen Veranstaltungen teilnimmt.

Es hilft also grundsätzlich schonmal, sich mit dem Thema Zwangsversteigerungen generell zu beschäftigen, einigen beizuwohnen und sich umzusehen, wie der Ablauf einer solchen für gewöhnlich gestaltet ist.Zudem sollte man genau darüber Bescheid wissen, wofür man denn da bietet. Die Immobilie besichtigen, genau festlegen, welchen Wert die Immobilie für einen selbst hat und gut informiert in die Versteigerung gehen. Man sollte sich außerdem ein fixes Maximalgebot festlegen, denn im Eifer des Gefechts schlägt man unter Umständen mit dem eigenen Gebot über die Stränge.

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