Immobilienverkauf im Erbfall

Ein Todesfall ist meist mit Trauer verbunden. Eine eventuelle Erbschaft kann Sie davon allerdings schnell mal ablenken, schließlich ist ein Erbfall mit zahlreichen Entscheidungen verbunden, die zeitnah getroffen werden müssen. Leider ist das Erben eines Hauses oder einer Wohnung auch oft mit Streitereien und Problemen verbunden, die nur mehr wenig Zeit zum Trauern lassen. Welche Probleme sich aus einer Erbschaft ergeben können, welche Steuern anfallen und wann der Verkauf der geerbten Immobilie sinnvoll ist, erklären wir Ihnen hier.

Haus geerbt: Was müssen Sie beachten?

Wenn Sie erfahren, dass Sie ein Haus erben werden, sollten Sie folgende Dinge beachten:

• Seit 1. Jänner 2016 fallen beim Erben neue Steuern an, unter anderem die Grunderwerbsteuer und die Anzeigepflicht.
• Wollen Sie in das geerbte Haus einziehen oder es weiterverkaufen?
• Wer erbt mit Ihnen mit? Müssen Sie andere Erben auszahlen?

Selbst, wenn das Testament ganz klar Sie allein begünstigt, müssen Sie zudem beachten, ob es noch andere gibt, die Anspruch auf einen Pflichtanteil haben. Dies sind zum Beispiel Kinder oder Ehepartner der Verstorbenen. Angenommen, Ihr geliebter, aber leider verstorbener Großvater hätte Ihnen sein Haus vermacht, und eines seiner Kinder lebt noch, werden Sie sich das Erbe mit ihm teilen müssen. Auch, wenn Ihre Großmutter noch lebt und die beiden verheiratet waren, werden Sie in der Regel nicht Alleinerbe sein, es sei denn, Ihr Großvater wäre im Besitz mehrerer Häuser gewesen oder hätte einige andere Wertgegenstände, mit denen er die anderen Pflichtanteilsberechtigten gerecht auszahlen könnte.

Probleme einer Erbschaft

Leider bleibt die Erbschaft einer Immobilie selten ohne Probleme. Vor allem, wenn mehrere Erben beteiligt sind und sich die Erbgemeinschaft nicht einig wird, hängt der Haussegen im wahrsten Sinne des Wortes schief. Wenn das Haus leergeräumt werden soll, beginnen schon die ersten Streits über Wohnmöbel, besondere Erbstücke und so weiter. Makaber, aber leider ist das eher die Regel, als die Ausnahme.

Die häufigsten Streitpunkte zwischen Erben ist die weitere Nutzung der Immobilie. Wer bezahlt die noch fälligen Grundsteuern, Kreditzinsen, Heizkostenabrechnungen oder kümmert sich um die Unterlagen? Lässt sich das Objekt gegebenenfalls leicht verkaufen?

Aber auch Gutachter- und Anwaltskosten sowie Erbschaftssteuern und laufende Kredite können das Erben zu einer Bürde machen. Sie sehen, erben ist leider alles andere als unproblematisch.

Welche Steuern fallen an?

Wie bereits angesprochen, gelten seit 1. Jänner 2016 neue Erbschaftsrichtlinien. Österreicher, die ein Haus geerbt haben, sehen sich nun mit einer geänderten, oft höher ausfallenden, Grund- und Kapitalsteuer konfrontiert. Letztere fällt jedoch nur beim Verkauf nach dem Erben an, bei einer Schenkung ist nur die Grunderwerbsteuer fällig.

 

Eine kleine Übersicht zur Grunderwerbsteuer:

Grunderwerbsteuer	Verkehrswert
0,5%	Für die ersten 250.000€
2%	Für die nächsten 150.000€
3,5%	Darüber hinaus

 

Die Grunderwerbsteuer bezieht sich auf den aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Wenn Sie also eine Immobilie erben, deren Wert sich auf 500.000 Euro beläuft, bezahlen Sie für die ersten 250.000 1.250 Euro Steuern. Die nächsten 150.000 Euro belaufen sich auf 3.000 Euro Steuern und der Rest wird mit 3.500 Euro versteuert. Auf Sie kommt also insgesamt eine Steuerbelastung von 7.750 Euro zu.

Zudem wurde im Falle des Verkaufs der Immobilie mit 1. Jänner 2016 der Inflationsabschlag abgeschafft, was eine höhere Bemessungsgrundlage der Immobilienertragssteuer bewirkt. Die Immobilienertragssteuer selbst wurde von 25 auf 30 Prozent erhöht.

Wann ist der Verkauf der geerbten Immobilie sinnvoll?

Wenn Sie nicht gerade in dem Haus aufgewachsen sind und eine schöne Kindheit darin verbracht haben, weshalb die Immobilie einen hohen ideellen Wert für Sie besitzt, könnten Sie natürlich auch darüber nachdenken, sie zu verkaufen. Und verkaufen kann auch aus steuerrechtlicher Sicht durchaus Sinn machen.

Wie wir Ihnen bereits oben veranschaulicht haben, sind Grunderwerb- und Immobilienertragssteuer ziemliche Geldfresser.

Fallen nun auch weitere Verpflichtungen an, wie zum Beispiel noch nicht getilgte Kredite, könnte Ihnen diese finanzielle Belastung zu viel werden und es könnte sich mehr lohnen, die Immobilie einfach zu verkaufen.

Alleinerben haben durch den Verkauf des Hauses den Vorteil, ein eventuelles Darlehen schneller tilgen zu können. Auch im Fall einer Erbengemeinschaft hat ein Hausverkauf Vorteile, da so der Nachlass je nach Erbanteil gerecht aufgeteilt werden kann.

Die Vermietung des Hauses ist auch eine Möglichkeit, allerdings in den meisten Fällen aus wirtschaftlichen Gründen wenig sinnvoll, da die Mieteinnahmen meist nicht ausreichen, um die Instandhaltung dauerhaft zu finanzieren.

Notar einbeziehen

Unter Erben kann schnell Uneinigkeit entstehen, ob das geerbte Haus verkauft werden soll, oder ob jemand gerne darin wohnen bleiben möchte. Um diesen Streitereien schnell aus dem Weg zu gehen, suchen Sie schnellstmöglich einen Notar auf, der Ihnen  das Testament und die mit dem Erbe verbundenen Pflichten erklärt.

Unser Tipp zum Schluss

Überlegen Sie gut, wie viel Ihnen die Immobilie wert ist. Wenn sie einen hohen ideellen Wert besitzt, sollten Sie sich zweimal überlegen, sie zu verkaufen. Ziehen Sie unbedingt einen Notar hinzu, der Sie über Ihre Rechte und Pflichten aufklärt und Ihnen Ihre Möglichkeiten erklärt. Wenn Sie nicht alleine erben, sollten Sie versuchen, sich mit den anderen Begünstigten so schnell wie möglich zu einigen, denn ein Verlust ist schmerzhaft und Sie sollten sich die Zeit zum Trauern nehmen, anstatt sie mit unnötigen Streitereien zu verbringen.

Wenn Sie Fragen zum Immobilienverkauf im Erbfall haben, ist das Team von SAGE Immobilien der richtige Ansprechpartner für Sie! Kontaktieren Sie uns noch heute und lassen Sie sich von unseren Experten beraten.

Ratgeber als Download: Immobilien erben

In diesem Ratgeber erfahren Sie, was Sie bei der Erbschaft einer Immobilie beachten müssen und welche Möglichkeiten Ihnen offen stehen. Sie erhalten wertvolle Tipps zur Klärung der Nachlassregelung, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen sollen, wie hoch die Erbschaftssteuer ist und wie Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln können.

Titelbild: © Jacob Lund – stock.adobe.com

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