Immobilienverkauf im Todesfall

Ein Todesfall kündigt sich manchmal schon durch schwere Krankheiten oder Altersschwäche an, bei anderen jedoch kommt er ganz plötzlich und ein Autounfall, ein Sturz oder eine andere Tragödie machen dem Leben eines gesunden, jungen Menschen ein Ende. Selbstverständlich will man an solche Themen in der Regel eher nicht denken, aber vielleicht haben Sie sich ja auch schon Gedanken darüber gemacht, was mit der Immobilie passiert, wenn Ihr Eigentumspartner verstirbt – oder vielleicht befinden Sie sich auch gerade in dieser Situation und wissen nicht, wie Sie weiter vorgehen sollen.

Wem gehört welcher Anteil?

Eine Eigentümerpartnerschaft ist nur in der Form möglich, dass jeder der beiden Partner jeweils zu 50 Prozent beteiligt sind. In diesem Fall ist es also recht einfach, zu bestimmen, wie groß der jeweilige Anteil ist, mit dem Sie beteiligt sind.

Was passiert mit der Immobilie?

Grundsätzlich können Eigentumswohnungen oder Häuser nach den Grundsätzen des Erbrechts (ABGB) behandelt und vererbt werden. Allerdings ist die Sache im Fall einer Eigentümerpartnerschaft nicht ganz so einfach. Besteht ein gemeinsames Wohneigentum oder erbt der Hinterbliebene nicht ohnehin aufgrund des Erbrechts den Anteil des Verstorbenen, sind Sonderregeln vorgesehen.

Anwachsung und Übernahmspreis

Wenn der Verstorbene andere gesetzlich erbberechtigte Personen (Ehepartner, Kinder oder testamentarisch Begünstigte) hinterlässt, geht der Anteil des Verstorbenen unmittelbar ins Eigentum des überlebenden Partners über, der damit Alleineigentümer der Wohnung wird – dies wird als Anwachsung bezeichnet.

Also angenommen, Sie hätten eine Wohnung zusammen mit Ihrem ehemaligen Schulkollegen gekauft, dann fällt Ihnen im Falle seines Todes dessen Anteil zu, obwohl Sie nicht verheiratet oder anderweitig verwandt sind.

Sie müssen allerdings zum Ausgleich an die gesetzlichen und testamentarischen Erben einen „Übernahmspreis“ zahlen, der die Hälfte des Verkehrswertes der Wohnung ausmacht. Wenn die Tochter Ihres verstorbenen Kollegen noch lebt, müssen Sie sie auszahlen.

Pflichtteilsberechtigte Eigentumspartner

Anders sieht der Fall hingegen aus, wenn Sie die Wohnung nicht gemeinsam mit Ihrem Schulkollegen, sondern mit Ihrem Ehepartner erworben haben. Als solcher sind Sie nämlich ohnehin pflichtteilsberechtigt und müssen nicht den vollständigen Übernahmspreis an die Verlassenschaft bezahlen, sondern lediglich den anderen Pflichtteilsberechtigten den ihrem Pflichtteil entsprechenden Anteil des Übernahmspreises auszahlen.

Außerdem werden Sie vor dem Gesetz privilegiert, wenn die ehemals gemeinsame Wohnung der Befriedigung Ihres dringenden Wohnbedürfnisses dient.

Das heißt konkret: Wenn Sie mit Ihrem Ehepartner eine Eigentumswohnung gekauft haben, in der Sie auch leben, dieser verstirbt und will den Nachlass laut Testament zwischen Ihnen und seiner eventuellen Zweitfreundin aufteilen, so fällt Ihnen der gesamte Anteil zu, da Sie pflichtteilsberechtigt sind und Ihr dringendes Wohnbedürfnis befriedigt werden muss.

Anders sähe der Fall aus, wenn Sie die Wohnung zwar gemeinsam besitzen würden, aber in einer anderen Wohnung zur Miete leben. In diesem Fall könnte die zweite Person Ansprüche geltend machen und die Wohnung müsste aufgeteilt werden.

Verzicht auf Anwachsung

Als überlebender Partner können Sie auf die Anwachsung verzichten. Das Objekt wird dann öffentlich versteigert. Der Erlös kommt zu 50% Ihnen und zu 50% den gesetzlichen Erben zu.

Sie können aber auch eine Vereinbarung mit den Erben treffen. Und zwar können Sie mit einer anderen Person eine Eigentümerpartnerschaft eingehen. Wenn Ihr Eigentumspartner also ein erwachsenes Kind hinterlässt, könnte dieses einfach an seine Stelle treten. Oder Sie können die gesamte Eigentumswohnung jemand anderen (aus dem Kreis der Erben) übertragen und sich Ihren Anteil an der Wohnung von diesen auszahlen lassen.

Wie Sie sich vor Rechtsfolgen schützen können

Es ist aber natürlich auch möglich, vor dem Tod vertragliche Vereinbarungen für den Todesfall zu schließen. Dies funktioniert allerdings nur in einem gewissen Rahmen:

1. Beide Mitglieder der Eigentümerpartnerschaft müssen einverstanden sein: Kein Partner kann ohne Zustimmung des anderen verfügen, dass sein Anteil am Objekt jemand anderem zufällt. Ausnahme: Das andere Mitglied der Eigentumspartnerschaft wird als Erbe eingesetzt.
2. Es muss ein schriftlicher Vertrag zwischen den Partnern errichtet werden, der festlegt, dass im Falle des Ablebens der Anteil des Verstorbenen auf eine andere natürliche Person übergehen soll.
3. Pflichtteilsberechtigte dürfen nicht benachteiligt werden. Sie können zwar vereinbaren, dass Sie im Fall des Ablebens Ihres Eigentumspartners nichts an, zum Beispiel, dessen Tochter bezahlen müssen. In diesem Fall müsste Ihr Eigentumspartner aber über andere Mittel verfügen, um seine Tochter nicht um ihren Pflichtteil zu bringen. Oder Sie müssen ihr zumindest den Pflichtteil (was der Hälfte des Übernahmepreises entspricht) auszahlen.

Unser Tipp zum Schluss

Versuchen Sie, sich schon im Vorhinein mit Ihrem Eigentumspartner zusammenzusetzen und zu klären, was im Falle eines Todesfalls mit der gemeinsamen Immobilie passieren soll. Dabei müssen Sie aufpassen, dass Sie die Rechte von Pflichtteilsberechtigten nicht verletzen. Wenn Sie mit Ihrem Eigentumspartner verheiratet oder anderweitig verwandt sind und in der gemeinsamen Wohnung leben, brauchen Sie sich wenig Sorgen um die gemeinsame Wohnung zu machen, denn in diesem Fall ist das Recht in den meisten Fällen auf Ihrer Seite.

Falls Sie Fragen zum Verkauf Ihrer Immobilie haben, steht Ihnen das Team von SAGE Immobilien gerne mit Rat und Tat zur Seite. Nehmen Sie noch heute mit uns Kontakt auf und lassen Sie sich von unseren Experten beraten.

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