Gewerbeimmobilie mieten: Der ultimative Ratgeber für Ihren neuen Geschäftsstandort

Der Grundpfeiler jedes erfolgreichen Unternehmens ist die richtige Gewerbeimmobilie. Wenn Sie nicht sofort Nägel mit Köpfen machen wollen, bietet sich als erste Möglichkeit eine Miete an. Hier ist jedoch Vorsicht geboten, denn die Miete von Gewerbeimmobilien unterliegt anderen gesetzlichen Grundlagen als die von Wohnimmobilien. Hier sind Sie als Mieter vertraglich weniger geschützt. Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, wie sich das Mietrecht für privat oder gewerblich genutzte Immobilien unterscheidet.

Vor- und Nachteile einer Miete

Doch warum sollten Sie eine Gewerbeimmobilie mieten und nicht kaufen? Oder was würde eher für den Kauf sprechen? Nun, die Vorteile einer Miete liegen klar auf der Hand:

• Sie sind flexibel in der Laufzeit. Wenn das Geschäft nicht läuft, kündigen Sie den Mietvertrag.
• Es erfolgt keine Kapitalbindung.
• Sie können Ihren Standort leicht verändern.

Doch so flexibel diese Variante sein mag, so sollten Sie sich auch der Nachteile bewusst sein:

• Sie erwerben kein Eigentum und somit auch keinen langfristigen Vermögenswert.
• Sie können die gemietete Immobilie nicht beleihen.
• Sie sind abhängig von Ihrem Vermieter.

Daher eignet sich eine Miete vor allem dann, wenn Sie noch in der Anfangsphase stehen und noch nicht so viel Kapital zur Verfügung haben, oder wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Geschäft in der jetzigen Form Bestand haben wird.

Anwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG)

Für private und gewerbliche Zwecke ist die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes identisch geregelt. Bei der privaten Nutzung müssen auch noch Aspekte des KSchG (Konsumentenschutzgesetz) einbezogen werden.

Im Allgemeinen gliedert sich die allgemeine Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes in die Bereiche der Vollanwendung, Teilanwendung und Nichtanwendung.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt der Nichtanwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes. Ebenso gilt dies für bestimmte, im weitesten Sinne gewerbliche Nutzungen. Zum Beispiel schließt die Vermietung als Dienstwohnung oder im Zuge eines Hotelbetriebes die Anwendung des MRG aus.

Dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen Geschäftsräumlichkeiten in Gebäuden, die mit öffentlichen Förderungsmitteln errichtet wurden, sowie Geschäftsräumlichkeiten im Wohnungseigentum, die mit Mitteln des Wohnhauswiederaufbaufonds oder des WFG 1968 errichtet wurden. Vollanwendung bedeutet für Sie als Mieter einer Gewerbeimmobilie folgendes:

• Der Mietzins muss bestimmten Werten entsprechen. (Angemessenheit)
• Die Betriebskosten stellen sich aus vorgegebenen Bestandteilen zusammen
• Die Kündigungsfristen müssen eingehalten werden

Unter Teilanwendung fallen in erster Linie frei finanzierte Gebäude mit mehr als zwei Mietgegenständen und die nach dem Ende des zweiten Weltkriegs bewilligt wurden. Außerdem fallen Zubauten, die nach dem 30.09.2006 und Ausbauten, die nach dem 31.12.2001 baubewilligt wurden, hinein. Hier bestehen aber keine Unterschiede zwischen privater und gewerblicher Nutzung. Bei der Teilanwendung fallen die Vorschriften zum Mietzins und den Betriebskosten weg, die Kündigungsschutzbestimmungen jedoch bleiben.

Konsumentenschutzgesetz schützt Mieter

Das Konsumentenschutzgesetz kann bei der gewerblichen Vermietung von Objekten Vertragsbestandteile, die Sie als Mieter benachteiligen, außer Kraft setzen. Allerdings beeinflusst das KSchG das Mietrecht nur, wenn ein Unternehmer an eine Privatperson vermietet. Sie müssen also als Privatperson die Immobilie mieten und nicht als Firma, damit das KSchG in Kraft treten kann.

Kündigungsfristen für private und gewerbliche Immobilien

Wenn Sie als Privatperson eine Immobilie mieten, müssen Sie bei einem unbefristeten Mietvertrag nur einen Monat vor dem Ausziehen, jeweils zum Monatsletzten, kündigen. Bei befristeten Mietverträgen ist die Kündigung nach Ablauf eines Jahres, unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist, möglich. Geschäftsräume unterliegen auch einer Kündigungsfrist von 3 Monaten und die Kündigung muss zum letzten Tag eines Kalenderquartals erfolgen. Eine Pacht kann nur am 30.6. und am 31.12. mit halbjähriger Frist beendet werden.

Gewerbliche Miete und Steuern

Dient eine Immobilie zu Wohnzwecken, gilt stets der ermäßigte Steuersatz von 10% auf den Mietzins und die Betriebskosten exklusive Heizkosten. Wird ein Mietobjekt jedoch geschäftlich genutzt, so besteht für den Vermieter die Wahl bei der Umsatzsteuer. Er kann die unechte Steuerbefreiung mit 0% nutzen oder in manchen Fällen auf die freiwillige Steuerpflicht von 20% umschwenken. Dies hat den Vorteil, dass der Vermieter sich den Vorsteuerabzug ermöglicht. Der Vermieter darf von Ihnen jedoch nur Umsatzsteuer verlangen, wenn der Geschäftsbetrieb in den Räumlichkeiten vorwiegend steuerlastige Umsätze erwirtschaftet.

Planen Sie eine Gewerbeimmobilie zu mieten, ist besondere Vorsicht geboten. Denn anders als bei der Wohnungsmiete, sind Sie in diesem Fall nicht durch den Gesetzgeber geschützt. Hier ist also Vorsicht statt Nachsicht geboten. Bringen Sie zu allen Verhandlungen einen erfahrenen Anwalt mit, der die für Sie günstigsten Konditionen raushandelt. So sichern Sie sich gegen unerwünschte Folgen des Mietvertrags ab.

Suchen Sie noch nach einer passenden Gewerbeimmobilie zur Miete? Dann sind Sie bei SAGE Immobilien genau richtig. In einem persönlichen Gespräch kümmern sich unsere Mitarbeiter gerne um Ihr Anliegen.

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