Wann Mietern eine Renovierung zusteht

Sie zahlen jeden Monat einiges an Miete, dann gehen Sie natürlich auch davon aus, dass die Wohnung gut in Schuss sein sollte. Ein zerschlissener Teppichboden oder ein gesprungenes Fenster passt jedoch absolut nicht in das Bild einer perfekten Mietwohnung. Leider steht Ihnen allerdings in den meisten Fällen keine vollständige Renovierung zu, denn der Vermieter ist nur in einigen wenigen Fällen dazu verpflichtet. Allerdings können Sie unter gewissen Umständen zumindest einzelne Renovierungen einfordern. Wann dies der Fall ist und was Sie bei einem Schaden in der Mietwohnung tun können, möchten wir Ihnen hier verraten.

Schaden in der Mietwohnung – das sollten Sie tun

Viele Mieter wissen nicht, wie sie sich am besten verhalten sollten, sobald in der Mietwohnung etwas kaputt geht. Die Arbeiterkammer empfiehlt Mietern, sofort den Vermieter schriftlich über die Schäden zu informieren und zur Reparatur aufzufordern, wenn der Schaden nicht selbst verursacht wurde.

Wenn die Wohnungsnutzung beeinträchtigt ist, zum Beispiel bei einem Wasserschaden, können Sie ihn darüber hinaus informieren, dass Sie ein Recht auf Mietzinsminderung haben. Die Frage, ob die Nutzung der Wohnung bereits beeinträchtigt ist, lässt sich allerdings nur schwer pauschal beantworten. Daher kann es sich für Sie lohnen, erst Rat bei einem Fachanwalt oder der Mietervereinigung zu suchen – spätestens dann, wenn das Schreiben an den Vermieter wirkungslos bleibt.

Wer selbst schuld ist, repariert auch selbst

Diese Regelung sollte sich eigentlich von selbst verstehen: Für Schäden, die Sie selbst an der Wohnung verursacht haben, müssen Sie auch selbst haften und für deren Renovierung aufkommen. Dies gilt allerdings nur für Schäden, die über die normalen Abnutzungserscheinungen hinausgehen. Wenn zum Beispiel einige kleine Kratzer im Parkettboden zu finden sind, fällt dies unter normale Abnutzung und Sie müssen in der Regel nichts renovieren. Ganze Löcher oder Furchen, die Sie verursacht haben, müssen Sie jedoch schon beseitigen! Einen mit der Zeit durchgelaufenen Teppichboden oder ein, zwei kleine Löcher in der Wand muss der Vermieter allerdings hinnehmen!

Was dürfen Sie als Mieter fordern?

Für Sie als Mieter macht es einen deutlichen Unterschied, ob Sie eine Renovierungs- oder eine Modernisierungsmaßnahme fordern möchten:

• Eine Renovierung oder Instandhaltung der Wohnung können Sie als Mieter zumindest teilweise durchaus fordern. Gilt bei Ihrer Wohnung das Mietrechtsgesetz (MRG), dürfen Sie von Ihrem Vermieter verlangen, einzugreifen, wenn das Haus selbst Schäden aufweist oder vom beschädigten Mietgegenstand eine Gefahr für Ihre Gesundheit ausgeht. Trifft das MRG nicht zu, trifft den Vermieter laut dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) sogar eine weitergehende Erhaltungspflicht: Er muss die Wohnung stets in „brauchbarem Zustand“ erhalten. Diese Pflicht kann jedoch vertraglich auf Sie als Mieter abgewälzt werden. Informieren Sie sich also, was in Ihrem Mietvertrag genau vereinbart wurde.
• Eine Maßnahme zur Modernisierung der Wohnung geht über die normale Instandhaltung der Wohnung hinaus, denn dadurch werden Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung verbessert. Hier haben Sie jedoch kein Recht, von Ihrem Vermieter die Durchführung der Maßnahmen zu verlangen.

MRG oder ABGB: Der kleine, aber feine Unterschied

Für welche Renovierungsarbeiten Ihr Vermieter zutrifft, und wo Sie selbst Hand anlegen müssen, ist von zwei Faktoren abhängig. Erstens müssen Sie bestimmen, welches Gesetz für Ihre Mietwohnung gilt, denn für das MRG gelten andere Bestimmungen als für das ABGB. In zweitem Falle müssen Sie zudem beachten, was in Ihrem Mietvertrag steht.

Was regelt das Mietrechtsgesetz?

Das Mietrechtsgesetz sieht ganz klar vor, dass die Vermieter nur eine „eingeschränkte Erhaltungspflicht“ trifft. Konkret bedeutet das, dass die Vermieter dafür zu sorgen haben, dass Haus und Mietgegenstände „im jeweils ortsüblichen Standard erhalten werden“ und „erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden“. Erhaltungspflichtig ist der Vermieter also für:

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  Das Mietrechtsgesetz besagt, dass die Wohnung vom Vermieter im ortsüblichen Standard erhalten werden muss. © Robert Kneschke – stock.adobe.com

  Allgemeine Teile des Hauses wie etwa Fassade, Außenfenster und -türen, Stiegenhaus und Dach

• Gemeinsam genützte Teile des Hauses wie Zentralheizung, Garten, Waschküche oder Lift.
• Teile der Wohnung, von denen Schäden am Haus ausgehen können – beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch oder offenliegenden Stromleitungen
• Teile der Wohnung, die den Gesundheitszustand des Mieters gefährden können, wie etwa Schimmel.

Was regelt das AGBG?

Die Gesetzeslage sieht anders aus, wenn das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (AGBG) greift. Nach AGBG ist der Vermieter verpflichtet, die Mietwohnung „auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten“. Diese Regelung ist allerdings eine sogenannte dispositive Norm, was bedeutet, dass Mieter und Vermieter im Einzelfall auch abweichende Vereinbarungen treffen können. Außerdem steht es dem Vermieter frei, zu definieren, was genau „brauchbar“ bedeutet. Dies ist nämlich nicht vom Gesetzgeber definiert, weshalb es leicht zu Streitigkeiten diesbezüglich kommen kann. Nicht immer ist nämlich klar, wann ein ernsthafter Schaden vorliegt oder ob dieser Teil der Wohnung nicht doch „brauchbar“ ist.

Was, wenn niemand für die Reparatur zuständig ist?

Bei manchen Situationen ist die Frage, wer renovieren muss, nicht eindeutig geklärt. Manchmal gibt es sogar Fälle, in denen tatsächlich niemand für die Reparatur zuständig ist.

Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn für eine Wohnung das AGBG gilt und im Mietvertrag die Erhaltungspflicht des Vermieters vertraglich ausgeschlossen wurde. Aber auch, wenn das Mietrechtsgesetz gilt, kann dies der Fall sein, zum Beispiel, wenn Küchengeräte, die der Vermieter zu Mietbeginn zur Verfügung gestellt hat, kaputtgehen. Ein defekter Kühlschrank oder Backofen stellt zum Beispiel weder einen Schaden an der Gebäudesubstanz noch eine ernsthafte Gesundheitsgefährdung dar. Von daher ist der Vermieter nicht zur Reparatur verpflichtet – aber der  Mieter genauso wenig.

Der Mieter hat in diesem Fall jedoch unter Umständen ein Recht auf eine Mietzinsminderung. Er kann also einen gewissen Teil der Miete einbehalten. Dies übt Druck auf den Vermieter aus, da dieser schließlich ein Interesse daran hat, den vollen Mietzins zu erhalten. Allerdings entsteht dadurch keine Verpflichtung, die Reparatur durchzuführen. Die Mieter müssen eher mit dem Risiko leben, dass der Vermieter den Mietvertrag aufgrund der einbehaltenen Mietzinszahlungen kündigt. Daher empfiehlt sich vor einer Mietzinsminderung stets die Beratung durch einen Fachanwalt oder die Mietervereinigung.

Die Frage, welche Renovierungsarbeiten den Mietern zustehen, ist nicht eindeutig geklärt. Hier kommen einige verschiedene Faktoren zum Tragen, welche die Frage nicht pauschal beantworten lassen. Ob Ihnen also eine Renovierung zusteht oder ob Sie selbst die Kosten tragen müssen, ist daher eine Einzelfallsentscheidung, die in den seltensten Fällen ohne Komplikationen geklärt werden kann.

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Titelbild: © Robert Kneschke – stock.adobe.com

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