Immobilienbewertung: Den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln
Die Immobilienbewertung ist fast schon eine eigene Wissenschaft. Je nach Anspruch auf das Gutachten, je nach Anlass und Liegenschaft bieten sich verschiedenste Verfahren und Anbieter an – von der kostenlosen Online-Immobilienbewertung, über Schätzgutachten bis hin zu gerichtlich beeideten Bausachverständigen, die den Immobilienwert Ihres Hauses ermitteln.
Hier lesen Sie, was den Wert Ihrer Immobilie beeinflusst, wozu Sie den Verkehrswert ihres Hauses benötigen, welche Arten von Bewertungen es gibt, was das Gutachten beinhält und welche Verfahren es zur Ermittlung des Immobilienwertes gibt.
Einflussfaktoren auf den Wert der Immobilie
Der Wert einer Liegenschaft wird von den verschiedensten Parametern bestimmt. Die wichtigste unter ihnen ist und wird wohl auch die Lage bleiben. Daran schließen die Größe, die Ausstattung und das Alter des Gebäudes bzw. des Grundstückes an. Zur besseren Übersicht fassen wir die wichtigsten Faktoren kurz zusammen:
✓ Lage (gepaart mit der vorzufindenden Infrastruktur)
✓ Größe und (bei Grundstücken) die Ausrichtung
✓ Ausstattung (verbaute Technik, Anschlüsse an Kanal und Gas, etc.)
✓ Alter und die damit verbundene Wertminderung und Restnutzungsdauer
✓ Renovierungs- und Modernisierungsbedarf
✓ Nutzung und Nutzbarkeit (mögliche Erträge)
✓ Wirtschaftliche Konjunktur und Situation des Immobilienmarktes
✓ Bebaubarkeit bei Grundstücken
✓ Energieeffizienz (ermittelt durch den Energieausweis)
Ratgeber als Download: Erstellung eines Energieausweises
Wer in Österreich eine Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten möchte, ist durch das Energieausweis-Vorlagegesetz dazu verpflichtet, einen Energieausweis zu erstellen. Bei einem Neubau oder einer umfangreichen Sanierung ist ebenfalls ein Energieausweis vonnöten. In unserer umfangreichen Checkliste erhalten Sie alle Informationen, die Sie für die Erstellung eines verbrauchsorientierten Energieausweises benötigen.
Zweck und Notwendigkeit einer Immobilienbewertung
Der Verkehrswert einer Immobilie wird für die verschiedensten Anlässe benötigt. Etwa dient er als Grundlage bei Hypothekarkrediten, um den Wert der Hypothek für die Bank festzustellen. Dafür wird von der Bank ein Sachverständiger gestellt.
Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie kann ein fundiertes Gutachten dabei helfen, einen besseren Preis auszuhandeln. Oft erledigt das Ihr Immobilienmakler für Sie, wenn Sie Ihre Liegenschaft verkaufen möchten. Im Falle eines Kaufs können Sie ebenso einen Sachverständigen beauftragen, um den genannten Kaufpreis zu verifizieren bzw. zu begründen.
Aus steuerlichen Gründen wird oftmals auch ein Verkehrswert benötigt, um die zu leistenden Steuern berechnen zu können. Das betrifft beispielsweise Erbschaften oder Schenkungen. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen (etwa im Erbschaftsstreit oder Scheidungsfall) kann auch ein dementsprechendes Gutachten eingefordert werden. In solchen Fällen stellt meist das Gericht einen Gutachter.
Immobilienbewertung vs. Wertgutachten
Abgesehen von den Verfahren, wie der Verkehrswert ermittelt werden kann, gibt es verschiedene Arten, wie man zu einem mehr oder weniger akkuraten Betrag gelangen kann. Im Gegensatz zum sogenannten Wertgutachten, kann eine Immobilienbewertung prinzipiell jeder durchführen, auch Bewertungen mithilfe von Onlineformularen sind möglich, nur stellt sich hierbei die Frage, wie brauchbar der Wert ist.
Eine Immobilienbewertung ist im Rahmen einer Immobilienberatung oft kostenlos. © amnaj – stock.adobe.com
Bei der Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler bewertet dieser häufig die Liegenschaft im Rahmen der Immobilienberatung. Die ist sozusagen auch kostenfrei.
Darüber hinaus gibt es geprüfte, registrierte und zertifizierte Gutachter, die kostenpflichtige Gutachten erstellen, die aber dann auch wirklich stichhaltig und vor Gericht haltbar sind. Für die Vorlage des Verkehrswertes vor Gericht benötigt man in jedem Fall ein Wertgutachten eines gerichtlich beeideten Gutachters.
Der Unterschied zwischen Immobilienbewertung und Wertgutachten liegt auch oft im Preis. Während manche Immobilienbewertungen kostenfrei möglich sind bzw. deren finanzieller Aufwand Verhandlungssache ist, ist ein Wertgutachten schon wesentlich kostenintensiver. Preisentscheidend ist dabei der Zeitaufwand, der Umfang, welche Dokumente nötig sind und wie leicht sie zu beschaffen sind. Für Gutachten, die vor Gericht Bestand haben sollen, sind etwa EUR 750,- bis EUR 6000,- nötig. Im Schnitt erhalten Sachverständige für ein Wertgutachten rund EUR 2.200,-.
Inhalte der Immobilienbewertung
Im Prinzip besteht die Immobilienbewertung aus einer umfangreichen Bestandsaufnahme wertmindernder oder wertsteigernder Faktoren und Informationen rund um die Liegenschaft und deren Bewertung. Vom Gesetzgeber sind im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) folgende Punkte vorgeschrieben:
- Zweck des Gutachtens
- Bewertungsstichtag
- Tag der Besichtigung und anwesende Personen, benötigte Unterlagen
- Der Befund:
- Beschreibung der Sache bzw. ihrer Bewertungsmerkmale (Standort, Größe, etc.; Stand der Erschließung des Grundstückes, Möglichkeit des Dachausbaus, usw. )
- Verwendetes Ermittlungsverfahren und die Begründung für die Auswahl des Verfahrens
- Beim Vergleichswertverfahren zusätzlich: Die Liegenschaften, die zum Vergleich herangezogen wurden und deren Wertbestimmungsmerkmale
- Beim Ertragswertverfahren zusätzlich: Begründung für die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes
- Beim Sachwertverfahren zusätzlich: Raum- und Flächenmeterpreise und Indices nach denen die Werte berechnet wurden, Baumängel bzw. -schäden und deren Einflüsse auf den Sachwert, rückgestauter Reparaturbedarf
Die Ermittlungsverfahren des Verkehrswerts
An verschiedenen Stellen dieses Artikels war bereits von den Ermittlungsverfahren die Rede, denen wir uns nun detaillierter widmen möchten. Um eine Immobilie, ein Haus zu bewerten gibt es 3 Hauptvorgehensweisen: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Sie unterscheiden sich sowohl in Vorgehensweise, relevanten Daten, als auch in ihrer Zweckdienlichkeit. Nicht für jeden Anlass und für jede Liegenschaft eignet sich das gleiche Bewertungsverfahren.
Das Vergleichswertverfahren
Auszug aus dem Liegenschaftsbewertungsgesetz1
§ 4. (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert).
Das Vergleichswertverfahren ist auch das am weitesten verbreitete. Es wird für Eigentumswohnungen, Bauplätze, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Ein- und Mehrfamilienhäuser, etc. verwendet. Der wesentliche Vorteil liegt darin, dass die aktuelle Immobilienmarktlage mit einbezogen wird und so ein akkurater Kaufpreis ermittelt werden kann, der in einem möglichen (Ver-)Kaufgespräch auch stichhaltig ist.
Allerdings besteht bei manchen Objekten das Problem, dass nicht genügend Vergleichsmaterial zur Verfügung steht. Außerdem ist der Wert, der dabei ermittelt wird, den Marktschwankungen unterworfen und ‚nur‘ eine Momentaufnahme. In Extremfällen bildet sich eine Diskrepanz zwischen dem Betrag, den Käufer potentiell willens sind zu bezahlen, und dem eigentlichen Wert der Liegenschaft.
Die nötigen Vergleichswerte kann man beispielsweise beim Gutachterausschuss anfragen, die früher erzielte Kaufpreise aufbewahren. Viele Sachverständige greifen auf ihre eigenen oder auf öffentlich zugängliche Kauf- und Mietpreissammlungen zurück. Das Grundbuch stellt eine Urkundensammlung zur Verfügung, die dem gleichen Zweck dienlich ist und Bodenrichtwertkarten von Städten und Gemeinden geben Auskunft über den Vergleichswert des Grundstückes.
Dieses Verfahren hilft bei einer generellen Wertermittlung der Immobilie (ohne speziellen Anlass, oder einem eventuellen Verkauf), für die Besteuerung bei Schenkung und Erbschaft, im Scheidungsfall, bei Kauf und Verkauf und als einfache Bestandsaufnahme.
Das Ertragswertverfahren
Auszug aus dem Liegenschaftsbewertungsgesetz1
§ 5. (1) Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des […] zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (Ertragswert).
Für sogenannte Renditehäuser und gewerblich genutzte Liegenschaften eignet sich ein Ertragswertverfahren. Hierbei steht unter anderem im Fokus, welchen Ertrag die Immobilie potentiell erzielt. Wer eine Immobilie als Wertanlage bzw. als künftiger Vermieter kaufen möchte, ist mit diesem Verfahren ebenso gut beraten, wie Gewerbetreibende.
Die Vorlage des Ertragswerts einer Immobilie ist oft bei Finanzierungsinstituten, als Wert für die Kreditsicherung, oder bei der Abgabe von Schenkungs- und Erbschaftssteuer nötig.
Bei diesem Verfahren wird der Bodenwert separat vom Gebäudewert und vom Gebäudeertragswert berechnet. Bei der Bewertung des Grundstückes und des Gebäudes an sich wird wiederum auf das Vergleichswertverfahren zurückgegriffen. Darüber hinaus wird der potentielle Ertrag der Liegenschaft wie folgt ermittelt:
Es wird ein Rohertrag angenommen, der jährlich zu erwarten ist. Dazu können laut Gesetz Aufzeichnungen des bisher dort tätigen Betriebes zu Rate gezogen werden. Sind solche Daten nicht vorhanden muss mit Vergleichswerten und Prognosen gearbeitet werden. Aus diesem Rohertrag ergibt sich unter Abzug von Instandhaltung, Aufwand, Verwaltung und Abschreibung der Reinertrag, der zudem auf die Restnutzungsdauer aufgerechnet wird.
Der Sachwertverfahren
Auszug aus dem Liegenschaftsbewertungsgesetz1
§ 6. (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile […] der Sache zu ermitteln (Sachwert).
Im übertragenen Sinne könnte man sagen, dass der Sachwert angibt, was es kosten würde, die Liegenschaft exakt so zu reproduzieren. Hierbei werden wiederum Gebäude und Grundstück separat bewertet.
Mit dem Sachwertverfahren werden hauptsächlich Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Liegenschaften für die eigene Nutzung bewertet, die nicht auf Miet- oder sonstige Einnahmen ausgelegt sind. Außerdem wird auf dieses Verfahren zurückgegriffen, wenn keine Vergleichswerte für ein Vergleichswertverfahren und eben kein Ertragswert vorhanden sind.
Die Daten dafür werden aus Preislisten bezogen, die die üblichen Herstellungswerte aufführen. Auch hier muss der Bodenwert erstmal über den Vergleichswert ermittelt werden. Anschließend wird der Bauwert, bestehend aus Bau- und Baunebenkosten unter Berücksichtigung der zeitlichen Wertminderung (Abnutzung etc.), errechnet und technisch und wirtschaftlich wertmindernde Faktoren abgezogen.
Diese Methode ist eine recht komplexe, aber objektiv und rechnerisch fundiert. Für die Bewertung von Mängeln und dem allgemeinen Gebäudezustand ist auf jeden Fall ein sachverständiger Gutachter notwendig. Ein Nachteil des Sachwertverfahrens ist, dass die Marktlage nicht miteinbezogen wird – Angebot und Nachfrage werden komplett ausgeklammert, was diese Methode für Kauf und Verkauf praktisch unbrauchbar macht.
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