Mietirrtümer im Überblick

Rings um die Rechte und Pflichten von Mietern ranken sich viele Gerüchte und Mythen. Wer für was zuständig ist, ist ein Streitfall, mit dem viele bis vor das Gericht ziehen. In diesem Artikel gehen wir den größten Mietirrtümern auf die Spur.

Rauchen: Rauchverbot am Balkon?

Findet sich im Mietvertrag oder der Hausordnung eine Klausel, die das Rauchen in der Wohnung und auch auf dem zur Wohnung gehörenden Balkon untersagt, ist diese grundsätzlich nicht zulässig und im Streitfall nicht gültig. Wird während der Wohnungsbesichtigung die Frage nach dem Rauchverhalten des potentiellen Mieters gestellt, muss diese nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden.

Rauchen in einer Mietwohnung oder am Balkon kann grundsätzlich nicht verboten werden.

Anders hingegen verhält es sich bei öffentlich zugänglichen Plätzen, also beispielsweise im Stiegenhaus oder im Garten. Hier ist ein Rauchverbot möglich, ein wiederholter Verstoß kann als Kündigungsgrund angeführt werden.

Wenn der Zigarettenrauch durch das geöffnete Fenster in die Nachbarswohnung zieht, bleibt die Rechtslage unklar. Raucher sind gut beraten, sicherzustellen, dass der Qualm richtig abzieht und im Zweifelsfall durch Nachfrage das Verständnis der anderen Parteien zu sichern.

Obwohl innerhalb der eigenen vier Wände und auf dem Balkon also geraucht werden darf, sollten Sie Rücksicht walten lassen.

Vergilbte Wände, Rauchgeruch und Brandflecken sind ein häufiger Streitfall zwischen Vermieter und Mieter. Ob die Abnutzung über das übliche Maß hinausgeht, ist eine Entscheidung, die oft erst in Schlichtungsstellen getroffen wird.

Wohnungszutritt: Zweitschlüssel für den Vermieter?

Hartnäckig hält sich der Mythos, dass der Vermieter ein Recht auf einen Zweitschlüssel für sein Mietobjekt hat. Dies ist allerdings nicht der Fall, falls der Mieter sich nicht ausdrücklich einverstanden erklärt. Verschafft sich der Vermieter ohne Absprache mit dem Mieter Zutritt zur Wohnung, so kann der Mieter Besitzstörungsklage einreichen oder sogar eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch stellen.

Anstehende Reparaturarbeiten können ein Grund sein, weshalb der Vermieter dennoch Zutritt zur Wohnung benötigt. Dieser Besuch muss allerdings im Vorfeld angekündigt sein und zu einer zumutbaren Tageszeit (wobei dies gesetzlich nicht näher festgelegt ist) stattfinden. Auch hier benötigt der Vermieter keinen Schlüssel, da sein Besuch rechtlich während der Anwesenheit des Mieters von statten gehen sollte.

Eine Ausnahme für diese bestehenden Regeln stellen Notfälle dar. Ein Wasserrohrbruch oder gar ein Wohnungsbrand sind Gründe für den Vermieter selbst während Ihrer Abwesenheit die Wohnung zu betreten. Treffen Sie also Vereinbarungen während des Urlaubs und vertrauen Sie Ihrem Vermieter während dieser Zeit einen Schlüssel an oder deponieren Sie ihn bei Freunden oder Bekannten, so dass der Vermieter bei Gefahr im Verzug darauf zurückgreifen kann.

Auszug: Muss ich wirklich ausmalen?

Ein Auszug bringt oft bange Fragen zu Kaution und den Rechten und Pflichten des Mieters dazu, wie die Wohnung übergeben werden muss.

Die Wohnung ist vom Mieter grundsätzlich besenrein zu übergeben, das bedeutet sauber und ordentlich und ohne die Dinge, die ein Mieter zusätzlich in der Wohnung verbaut hat. Dagegen gibt es keine Verpflichtung, die Wände auszumalen, außer der Mieter hatte sich für ortsunübliche Farben entschieden. In diesem Fall muss er selbst die Kosten für die Wiederherstellung des Grundzustandes übernehmen. Auch eine ‚Ausmalklausel‘ im Mietvertrag ist übrigens nicht zulässig.

Instandhaltungskosten sind in der Miete bereits inkludiert. Dies bedeutet, dass der Vermieter am Ende des Mietvertrages nicht ohne Weiteres die Kaution einbehalten darf, um damit Renovierungskosten vorzunehmen. Ausnahme: Schäden in der Wohnung, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, können zu Abzügen führen.

Haustiere: Kann der Vermieter Haustiere grundsätzlich verbieten?

Haustierhaltung an sich ist dem österreichischen Mietrechtsgesetz (MRG) zufolge gestattet. Problemlos ist dies im Regelfall bei Kleintieren, wie Fischen oder Nagetieren. Diese stören weder den Hausfrieden noch sind sie gefährlich.

Kleintiere sind immer erlaubt. Die Haltung von Hunden, Katzen oder anderen wohnungsüblichen Tieren kann allerdings untersagt werden.

Anders verhält es sich dagegen bei größeren Tieren. Ist im Mietvertrag keine Klausel enthalten, so spricht nichts gegen den Kauf eines Hundes oder einer Katze. Sie gelten als wohnungsübliche Tiere.

Möglich sind dagegen individuelle Klauseln, die die Haltung bestimmter Tierarten oder Rassen (z.B. Kampfhunde) in der Wohnung untersagen. Sie sind rechtens, da kein generelles Haustierverbot besteht.

Ähnlich steht es auch im Fall von exotischen Tierarten. Hier kann der Vermieter stark regulierend eingreifen und etwa Giftschlagen in der Wohnung verbieten.

Die nicht-artgerechte Haltung von Tieren, ein nachteiliger Gebrauch der Wohnung oder die Beeinträchtigung der Lebensqualität der Nachbarn sind wirksame Kündigungsgründe. Die Kosten für Schäden in der Wohnung trägt der Mieter selbst.

Schäden: Wer kommt für Reparaturkosten auf?

Bei Schäden im Inneren des Mietobjektes ist zumeist der Mieter zuständig. Laut den §§ 3 und 6 des MRG kann der Vermieter dem Mieter für alle Reparaturen im Inneren des Objekts die Zuständigkeit auferlegen, es sei denn die Schäden betreffen die Bausubstanz des Hauses.

Für größere Schäden hingegen muss der Vermieter aufkommen. Unumstritten ist die Kostenübernahme für Reparaturen im Außenbereich von der Fassade bis hin zur defekten Türglocke. Auch bei ernsten Schäden, die nicht vom Mieter verschuldet wurden, wird der Vermieter zur Kasse gebeten. Der Heizungsausfall oder ein Wasserrohrbruch fallen in diese Kategorie.

Bei erheblicher Gesundheitsgefährdung etwa durch Schimmelpilz an den Wänden ist ebenfalls der Vermieter in der Pflicht. Versucht der Vermieter hier seinem Mieter die Schuld in die Schuhe zu schieben, kann sich auf ein Urteil des Obersten Gerichtshofs berufen werden, das besagt, dass den Mieter bei normalem Wohn- und Lüftverhalten keine Schuld trifft.

Küchengeräte wie ein Geschirrspüler fallen nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters, auch dann nicht, wenn das Gerät vom Vermieter zur Verfügung gestellt worden ist. Einzige Ausnahme stellt seit 2015 die Therme dar.

Fazit Mietirrtümer:

In Österreich wird der Mieterschutz großgeschrieben. Informieren Sie sich deshalb umfassend über Ihre Rechte (und selbstverständlich auch Ihre Pflichten), insbesondere dann, wenn der Vermieter Sie mit Pflichten konfrontiert, die im MRG nicht vorgesehen sind.

Nichts desto trotz ist der Weg der rechtlichen Geltendmachung von Ansprüchen mühsam und steinig. Eine gemeinsame Kompromisslösung kann sich hier als erfolgreicher herausstellen.