Wie funktioniert ein Mietkauf?

Wie funktioniert ein Mietkauf?

In Bezug auf die eigenen vier Wände stellt sich mitunter eine essentielle Frage: Mieten oder Kaufen? Wofür man sich entscheiden soll, ist gar nicht so einfach herauszufinden, schließlich hängt das von vielen Faktoren ab. Ein Kompromiss wäre vielversprechend und Mietkauf klingt erstmal nach einer direkten Symbiose aus beidem. Was es damit auf sich hat und welche Seiten ein Mietkauf hat, haben wir uns genauer angesehen.

Was ist überhaupt ein Mietkauf?

Per definitionem ist ein klassischer Mietkauf ein Mietverhältnis mit späterer Kaufoption. Das bedeutet erstmal lediglich, dass der Mieter das Recht hat, die gemieteten Wohnräumlichkeiten nach Ablauf einer bestimmten Zeit käuflich zu erwerben. Das ist häufig bei Gebäuden der Fall, die von einer Wohnbaugenossenschaft (bzw. einer GBV, gemeinnützigen Bauvereinigung) unterhalten werden.

Bedingungen für einen Mietkauf

Damit man sein Eigenheim via Mietkauf zum Eigentum machen kann, sind einige Schritte zu beachten. Nicht jeder kann jede beliebige Wohnung auf diese Art und Weise erwerben.

Zunächst muss man für die Wohnung geeignet sein, denn es handelt sich beim Mietkauf um eine Option, die zumeist von Wohnbaugenossenschaften angeboten wird. Diese geförderten Wohnungen sind für eine bestimmte Bevölkerungsgruppe gedacht und sollen Wohnen erschwinglicher gestalten. So darf das Einkommen beispielsweise € 2990,- / Monat für einen Einpersonenhaushalt nicht übersteigen, damit ein Mietvertrag überhaupt zustande kommt.

Weiters muss Volljährigkeit und eine Hauptwohnsitzbegründung vorliegen und man muss nachweisen können, dass dringender Wohnbedarf besteht. Außerdem muss die letzte Wohnung aufgegeben werden. Kurzum: Es soll nachgewiesen werden, dass der Mieter die geförderte Wohnung auch tatsächlich als Wohnsitz und nicht zu rein finanziellen Zwecken unterhält.

Mietkauf: Ja oder Nein?

Ein Mietkauf muss gut überlegt sein, da er nicht nur Vorteile bringen kann.

Neben den Mietbedingungen für eine wohnbaugeförderte Wohnung, müssen für den Kauf noch andere Punkte erfüllt sein. So muss die Erstüberlassung und der Erstbezug in Miete erfolgt sein und mindestens 10 (maximal 15) Jahre zurückliegen. Außerdem muss die GBV Grundstücksmieterin sein.

Es müssen alle Verpflichtungen mitübernommen werden (z.B. ausstehende Darlehen) und die Förderung der Wohnung muss noch aufrecht sein. Weiters hat man beim Erstbezug einen Einmalbetrag von rund € 60,- / m2 zu bezahlen (= Finanzierungsbeitrag).

Ist der Mietvertrag mit Kaufoption abgeschlossen und die 10 Jahre vergangen, kann der Anspruch auf den Kauf geltend gemacht werden. Dabei gilt der marktübliche Kaufpreis zum Zeitpunkt des Antrags, also nach den 10 Jahren und nicht bei Abschluss des Mietvertrages. Der Vermieter muss also nicht von vorn herein den künftigen Kaufpreis angeben. Der dann festgelegte Preis kann angefochten werden, wenn er über den Preisen für vergleichbare freifinanzierte Immobilien liegt.

Es ist denkbar einfach einen Antrag bei der GBV zu stellen. Ein einfaches Schreiben genügt und die GBV muss binnen 3 Monaten einen Kaufpreis vorgeben.

Aber, Achtung! Wie erwähnt ist ein Mietkauf ‚nur‘ ein Mietverhältnis mit Kaufoption. Das bedeutet, dass die geleisteten Mieten NICHT vom Kaufpreis abgezogen werden.

Wird der Kaufantrag nicht gestellt bzw. auch von der GBV kein Kauf angeboten, bleibt der bisherige Mietvertrag einfach bestehen. Der Kaufanspruch muss also nicht eingelöst werden, sollte die Finanzierung doch nicht möglich sein, oder aus sonstigen Gründen kein Interesse mehr bestehen.

Seit 2016 ist eine weitere Regelung in Kraft, die besagt, dass bei Weiterverkauf der Wohnung die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert an die Genossenschaft übergeht. Erwirbt man also die Wohnung zu dem (üblicherweise) relativ niedrigen Preis und verkauft sie anschließend zu einem höheren Preis weiter geht das damit erworbene Geld an die Genossenschaft.

Vor- und Nachteile des Mietkaufes

In diesem Urwald an Rahmenbedingungen und Regelungen kann man schnell den Überblick verlieren. Deshalb noch einmal kurz zusammengefasst, worauf Sie sich im Falle eines Mietkaufes einlassen:

VorteileNachteile
Man bekommt durch so eine Vereinbarung die Möglichkeit,
die potentielle Eigentumswohnung sozusagen zur Probe zu
bewohnen, um sich sicher zu sein, dass man auch auf längere
Zeit dort wohnen möchte.
Man weiß vorher nicht wie viel die Wohnung kosten wird.
Sollten die finanziellen Mittel zum Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses noch nicht vorhanden sein, können die
10 Jahre zur Überbrückung genutzt werden und ein Kauf
angestrebt werden, sobald genügend Geld da ist.
Die bereits bezahlten Mietraten werden nicht vom Kaufpreis
abgezogen (im Gegensatz zum Wohnungsleasing). Es handelt
sich also NICHT um eine Finanzierungsform.
Es besteht keine Bindung die Immobilie schlussendlich wirklich
zu kaufen. Selbst nachdem der Kaufpreis von der GBV (maximal 3
Monate nach Anfragen) festgelegt wurde, kann abgelehnt werden.
Es muss bei Mietvertragsabschluss ein Finanzierungsbeitrag zu
den Grund- und Aufschließungskosten geleistet werden, der bei
Nicht-Kauf nur vermindert rückerstattet wird.
Der Kaufpreis ist üblicherweise etwas günstiger als bei
vergleichbaren freifinanzierten Objekten. Sollte er nämlich höher
sein, kann der Mieter den vorgegebenen Kaufpreis überprüfen und
eventuell mit Erfolg anpassen lassen.

Fazit

Mietkauf hört sich erstmal überaus vorteilhaft an. Man bezieht eine geförderte Wohnung mit der Aussicht sie später ins Eigentum übertragen zu können. In der Zwischenzeit können die Räumlichkeiten auf Herz und Nieren geprüft werden, ob sie auch für die Jahre und Jahrzehnte danach noch geeignet sein werden, und gekauft werden. Der bis dahin bezahlte Mietzins, mindestens 10 Jahre Miete, wird allerdings dann nicht vom Kaufpreis abgezogen, was eine Finanzierungsvariante schon wieder attraktiver erscheinen lässt.

Eines steht fest: Wer alle Pros und Kontras in die Entscheidung miteinbezieht, wer Anspruch auf eine geförderte Wohnung und Aussicht auf ein gesichertes Vermögen zum Wohnungskauf in 10 Jahren hat, wessen Umstände also allgemein für einen Mietkauf sprechen, dem sei auch nicht davon abgeraten.