Immobilienfinanzierung: Variabler oder fester Zinssatz?
Die Finanzierung des Eigenheims ist eine der wichtigsten Fragen für zukünftige Hausbesitzer. Die Wahl der richtigen Finanzierungsmethode ist von verschiedenen Faktoren abhängig, oft aber fällt die Entscheidung zugunsten eines Hypothekarkredits aus.
Im Falle eines solchen Kredites wird die Immobilie selbst zur Sicherheit für das Kreditinstitut. Sie wird grundbürgerlich besichert um die Bank vor Kreditausfällen und Überverschuldung zu schützen.
Der Zinssatz errechnet sich hierbei entweder fest zu Beginn der Laufzeit aufgrund der Konditionen der Bank, oder aber variabel, wobei ein Referenzzins als Indikator für die Anpassung des Zinssatzes im Laufe des Kreditzeitraums herangezogen wird.
Wie Zinsen entstehen
Vereinfacht gesagt kauft ein Finanzinstitut im Namen seiner Kunden Geld, sobald diese einen Kredit aufnehmen. Da es zu teuer ist, die Gesamtsumme einmalig zu erwerben, werden wiederholt kleine Summen akquiriert.
Die Bedingungen für den Ankauf von Geldern sind dabei abhängig von Angebot und Nachfrage auf dem Markt. Dementsprechend passen auch die Banken ihre Zinssätze an.
Ein Indikator für Veränderungen im Zinssatz bei Geschäften zwischen Banken ist der sogenannte EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). Dieser Zinssatz wird täglich gebildet, aber auch als 3-Monats- bzw. 6-Monats-Euribor ausgegeben.
Sekundärmarktrendite (SRM), die die Rendite einer bereits laufenden Anlage im Schnitt aller laufenden Wertpapiere darstellen, sind eine weitere Berechnungsgrundlage für Finanzinstitute.
Fixzinsen: Vor- und Nachteile
Eine Möglichkeit zur Immobilienfinanzierung stellt ein Kredit mit Fixzinssatz dar. Dies bedeutet, dass während der vereinbarten Laufzeit keine Veränderungen des Zinssatzes nach oben oder unten von Seiten der Bank vorgenommen werden dürfen. Da so für das Kreditinstitut ein höheres Risiko besteht, sichern sich Banken durch Absicherungsgeschäfte ab.
Wenn Sie sich in der momentanen Zinssituation für einen Fixzinskredit entscheiden, befinden Sie sich in guter Gesellschaft: 35 % aller Neukredite mit einer Laufzeit von fünf Jahren oder mehr sind im Moment Kredite mit Fixzinssatz.
Denken und rechnen Sie alle möglichen Situationen durch, bevor Sie eine Entscheidung treffen. © contrastwerkstatt – stock.adobe.com
Niedrigzinssituationen sind der Idealfall für Kredite mit festen Zinssätzen. Ist ein niedriger Zinssatz einmal vereinbart, ist der Kunde gegen einen starken Anstieg von Zinsen abgesichert. Fixzinsen sind somit risikoarm und planbar. Gesamtkosten und Monatsraten sind berechenbar und verändern sich während der gesamten Kreditdauer nicht.
Allerdings liegt der Zinssatz bei Fixzinskrediten höher als bei Krediten mit variablen Zinssätzen. Aufgrund der Absicherung der Bank erhöht sich außerdem der Aufschlag auf den Kredit selbst.
Eine vorzeitige Tilgung bzw. eine Sondertilgung wird mit einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung von max. 1 % (für Verträge seit 11.06.2010) versehen. Diese Pönale sollte ebenso in Überlegungen mit einfließen, wie die Frage der Anschlussfinanzierung: Die Konditionen des Kredites ändern sich nach Ende der Laufzeit.
Fixzinskredite sind aufgrund dieser Bedingungen besonders geeignet für Hypothekarkredite mit einer Laufzeit von mindestens 15 Jahren. Eine solche Laufzeit ist allerdings bei Krediten dieser Art nicht unüblich. Immobilienbesitzer, für die Sicherheit eine wichtige Rolle spielt, treffen mit Krediten mit festen Zinsen eine gute Wahl.
Variabler Zinssatz: Vor- und Nachteile
Ein Großteil der Immobilienfinanzierung in Österreich basiert auf Krediten mit variablem Zinssatz. Zur Erklärung: Hier wird der Zinssatz zu einem vereinbarten Zeitpunkt, meist am Ende des Quartals, an einen Referenzzinssatz (EURIBOR, SMR) angepasst. Diese Anpassung erfolgt auf einer sogenannten Zinsgleitklausel, die sich im Vertrag findet.
Der Zinssatz errechnet sich dabei aus dem Indikator und einer Zinsmarge, also dem Aufschlag der Bank, aus dem sich deren Gewinn errechnet. Außerdem besteht die Möglichkeit, ein Zinscap als zusätzliche Option zu wählen. So erhält Ihr Kredit eine Versicherung gegen ansteigende Zinsen in Form einer Zinsobergrenze.
Ein variabler Zinssatz ist die kostengünstigste Möglichkeit für den Kunden. Ein weiterer Vorteil ist die kurze Kündigungsfrist. Zu jedem Quartalsende besteht die Möglichkeit, den Vertrag zu beenden, ohne dass ein Pönale anfällt.
Diese Flexibilität macht sich besonders bei Bau bzw. Umbau bezahlt, denn die Banken stellen nur die wirklich benötigten Gelder zur Verfügung, so dass auf ungenutzte Gelder keine unnötigen Zinsen erhoben werden.
Erfolgt eine Erhöhung des Zinssatzes, so ist diese nur auf die Restschuld anrechenbar, nicht aber auf die Gesamtsumme. So kann selbst ein höherer Zinssatz zu einem kalkulierbaren Risiko werden.
Nichts desto trotz besteht ein Risiko, da keine Zinssicherheit gegeben ist. Steigt der Referenzzinssatz, erhöht sich auch der Zinssatz Ihres Kredites. Entscheiden Sie sich in einem solchen Fall für den Umstieg auf einen Fixzinskredit, wird das betreffende Institut Ihnen diesen Kredit zu deutlich schlechteren Konditionen anbieten.
Ein Kredit mit variablem Zinssatz eignet sich für alle, die Veränderungen ihrer finanziellen und beruflichen Situation erwarten, etwa in absehbarer Zukunft ein Erbe ausgeschüttet bekommen. Wer zusätzlich finanzielle Rücklagen hat bzw. anspart, kann mit einem solchen Kredit gut fahren.
Fazit
Um den für Sie passenden Kredit zu wählen, sollten Sie zum Vergleich den sogenannten Effektivzinssatz heranziehen. Der Effektivzinssatz enthält neben dem Zinssatz selbst auch alle Kosten, Spesen und Gebühren wie etwa den Bearbeitungsgebühren oder den Kontoführungskosten.
Nehmen Sie sich außerdem Zeit für Planrechnungen und Vergleiche. Denken und rechnen Sie alle in Frage kommenden Szenarien durch, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Auch Mischformen können unter Umständen eine sinnvolle Option darstellen: Bei einer Rollover-Hypothek zum Beispiel ist ein Wechsel von variabler zu fester Verzinsung jederzeit möglich.
Beziehen Sie nicht zuletzt auch den aktuellen Zinssatz in Ihre Überlegungen mit ein: Momentan sind die Zinssätze sehr niedrig, Finanzexperten sind sich allerdings einig, dass die Zinsen in Zukunft wieder steigen werden.
