Pflichten von Wohnungseigentümern: Das müssen Sie beachten

Pflichten von Wohnungseigentümern: Das müssen Sie beachten

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Als Wohnungseigentümer hat man viele Vorteile: Das Eigenkapital ist gut investiert, man hat mehr gestalterische Freiheiten, als ein Mieter und man kann dem Wohnrecht nicht so leicht verlustig werden, wie bei einem Mietverhältnis. Doch wo Rechte sind, sind auch Pflichten und diese werden im Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002) geregelt. Wir haben für Sie einen Blick in die Gesetzeslage gewagt.

Gemeinsam Verpflichtungen nachgehen: Die Eigentümergemeinschaft

Wer eine Wohnung besitzt, ist in der Regel nicht allein. Mit einem besitzen auch noch andere, sogenannte Miteigentümer, Wohnungen in derselben Liegenschaft. Genaugenommen ist Wohnungseigentum eine Sonderform des Miteigentums, das zusätzlich zum Eigentum noch den Nutzungsanspruch enthält.

In jedem Fall haben die Eigentümer einer Liegenschaft die Pflicht eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu gründen. Sie ist dafür zuständig, dass alle Verwaltungsangelegenheiten der Liegenschaft ordentlich abgewickelt werden. Dazu gehören:

Auszug aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

7. Abschnitt, § 28. (1)

  1. die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft, baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen, und der Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt,
  2. die Bildung einer angemessenen Rücklage (§ 31),
  3. die Aufnahme eines Darlehens zur Deckung der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten […],
  4. die angemessene Versicherung der Liegenschaft,
  5. die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltungsvertrags,
  6. die Bestellung und Abberufung eines Eigentümervertreters,
  7. die Erlassung und Änderung der Hausordnung,
  8. die Vermietung der verfügbaren [allgemein] zugänglichen Teile der Liegenschaft, an eine Person, die nicht Wohnungseigentümer ist,
  9. die Aufkündigung der nach Z 8 geschlossenen Mietverträge und
  10. die Erstellung und Vorrätighaltung eines Energieausweises […] für das gesamte Gebäude.1

Indes tritt die Eigentümergemeinschaft beispielsweise als juristische Person auf und schließt Verträge mit Stromlieferanten, Versicherungen, Handwerkern, Versorgungsunternehmen, Baufirmen, etc. ab. So können die laufenden Kosten besser abgewickelt und kontrolliert werden.

Die Eigentümer können so auch geschlossener gegenüber dem Hausverwalter und amtlichen Behörden auftreten, die Kommunikation untereinander wird optimiert, um unter anderem gemeinsame Reparaturen und Verbesserungsarbeiten durchführen zu können.

Man kümmert sich gemeinsam um die Instandhaltung des Gebäudes sowie die Regelung zur Benützung der allgemeinen Bereiche, was in Form einer allgemeinen Hausordnung für Eigentumswohnungen, formlosen Vereinbarung, oder schriftlichen Benützungsregelung passieren kann. Außerdem besteht die gesetzliche Pflicht Rücklagen zu bilden, um größere Investitionen aus gemeinsamer Tasche finanzieren zu können. Die Höhe der monatlichen Beiträge zu dieser Rücklage wird ebenso von der Eigentümergemeinschaft bestimmt.

Welche Zahlungen sind zu berücksichtigen?

Die Eigentumswohnung zu kaufen, um sich die Miete zu sparen, ist leider kein sehr kluger Schachzug. Was schnell übersehen werden kann, sind nämlich die laufenden Kosten, für die ein Wohnungseigentümer aufzukommen hat.

Das betrifft zu allererst die Betriebskosten:

  • Wasser- und Abwassergebühr
  • Feuer-, Haftpflicht-, Leitungswasserschaden-, Sturmschaden-, Glasbruchversicherung
  • Kehrgebühr des Rauchfangkehrers
  • Schädlingsbekämpfung
  • Müllabfuhr
  • Beleuchtungskosten für das Stiegenhaus, Hof, die allgemeinen Bereiche
  • Öffentliche Abgaben: Grundsteuer, z.B.

Dazu kommen die monatlichen Beiträge zur Rücklage, Hausverwaltungskosten, etwaige Reparaturen und Wartungskosten, eventuelle Annuitäten, falls auf das Gebäude noch eine Hypothek besteht, die beim Kauf übernommen wurde.

Die Erhaltung der Allgemeinflächen muss anteilig mitbezahlt werden. Ein Streitpunkt sind dabei oftmals Allgemeinflächen, die von manchen Wohnungseigentümern nicht benutzt werden, wie zum Beispiel der Aufzug für Eigentümer von Erdgeschosswohnungen, oder Kinderspielanlagen für kinderlose Eigentümer. Meistens werden diese dann von der Zahlungspflicht ausgenommen.

Instandhaltung und Reparaturen

Wer eine Wohnung käuflich erwirbt, verpflichtet sich auch dazu das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, in Stand zu halten. Das betrifft besonders die Wartung von Strom-, Gas- und Wasserleitungen.

Auszug aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
5. Abschnitt, § 16. (3)Der Wohnungseigentümer hat das Wohnungseigentumsobjekt und die dafür bestimmten Einrichtungen, insbesondere die Strom-, Gas- und Wasserleitungen sowie die Beheizungs- und sanitären Anlagen, auf seine Kosten so zu warten und in Stand zu halten, dass den anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst.1

Sollte es bei allgemeinen Wartungs- oder Reparaturarbeiten notwendig sein, dass beispielsweise Handwerker Ihre Wohnung betreten, muss das ausnahmslos geduldet werden.

Sie möchten Ihre Eigentumswohnung umbauen?

Sollten Sie mit der Wohnung, die Sie erstanden haben, doch nicht zu 100% zufrieden sein, haben Sie das Recht Umbauarbeiten durchzuführen – wenngleich nur begrenzt.

Auszug aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
5. Abschnitt, § 16. (2) – in gekürzter und paraphrasierter FormDie Änderung darf keine Schäden des Hauses, Beeinträchtigung der Interessen der anderen Wohnungseigentümer, oder Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Gebäudes nach sich ziehen.

  1. Wenn für Änderungen an der eigenen Wohnung allgemeine Teile in Anspruch genommen werden, muss ein wichtiges Interesse seitens des Wohnungseigentümers für die Änderung bestehen (z.B. Anbringen diverser Anschlüsse, etwa Wasser-, Strom-, Gas-, Fernsehleitungen, sofern kein bestehender Anschluss vorhanden ist).
  2. Wenn für die Änderungen die Wohnung eines anderen Eigentümers miteinbezogen wird, benötigt man dessen Zustimmung, die Beeinträchtigung muss zumutbar sein und der andere Wohnungseigentümer muss angemessen entschädigt
  3. Änderungen, die lt. Gesetz oder behördlicher Bewilligung geduldet werden müssen, dürfen nicht von den anderen Wohnungseigentümern verweigert werden.1

 

Pflichten im Falle einer Weitervermietung

Wohnungseigentümer, die selbst keinen Wohnbedarf haben, vermieten das Objekt oftmals weiter. Selbstverständlich ist dies ebenso mit Pflichten verbunden.

Es muss beispielsweise darauf geachtet werden, dass das Einkommen aus Vermietungen steuerrechtlich abgerechnet werden muss. Konkret muss es bei der jährlichen Einkommenssteuererklärung als „Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“ ausgewiesen werden.

Außerdem haftet der Vermieter für das Verhalten des Mieters. Für eventuelle Schäden hat in erster Linie der Vermieter aufzukommen, obschon er die Kosten dafür auf den Mieter abwälzen kann, wenn dieser unmittelbar für die Schäden verantwortlich ist. Laufende Instandhaltungskosten dürfen nur in Form von Mietzinserhöhung abgewälzt werden und auch nur dann, wenn es sich um laufende, zu erwartende Kosten handelt. Plötzliche Wasserschäden, zum Beispiel, können nicht zu Lasten des Mieters gehen.

Auch das gehört zu den Pflichten: Schneeräumen.

Im Vergleich zu den bereits erwähnten Aufgaben von Wohnungseigentümern klingt Schneeräumen wie im Handumdrehen erledigt. Ist es vielleicht auch, aber bei Versäumnis kann es mitunter ganz schön teuer werden.

Achten Sie also darauf, dass öffentliche Gehwege und -steige und zugehörige Stiegenanlagen vor der Liegenschaft ihres Wohnungseigentums geräumt werden, es sei denn der Gehweg ist mind. 3m von Ihrem Grundstück entfernt. Sollte kein Gehweg bestehen, muss auch der Straßenrand einen Meter breit vom Grundstück geräumt werden; das gilt speziell für Fußgängerzonen. Auch an Sonn- und Feiertagen ist man nicht von der Schneeräumpflicht befreit.

Bei Glatteis sind Sie dazu verpflichtet den Gehweg zu bestreuen. Welches Streumaterial erlaubt ist, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt. Auch für Schneewechten und Eiszapfen am Haus, bzw. deren Beseitigung, sind Sie zuständig. Dafür ist anzuraten einen Winterdienst zu beauftragen.

Rechte sind praktisch immer mit Pflichten verbunden. So auch beim Wohnungseigentum. Welche diese sind, haben wir mithilfe eines Blickes in das Gesetzbuch ausfindig gemacht. Besonders laufende Zahlungen und Instandhaltung stehen dabei im Vordergrund, doch mit einer Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft haben Sie alles gut im Blick und können sich auf eine reibungslose Wohnungseigentümerschaft freuen.

1Einsicht in das WEG haben Sie beim Rechtsinformationssystem (RIS) des Bundeskanzleramtes unter: https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung/Bundesnormen/20001921/WEG%202002%2c%20Fassung%20vom%2016.02.2018.pdf, Hervorhebungen in den Zitaten erfolgte nachträglich durch den Autor