Haus kaufen: Checkliste für den Ablauf beim Hauskauf

Das Dach in Form eines Eigentums über dem Kopf zu haben, hat schon seine Vorzüge. Bis man aber zum endgültigen Hauskauf übergehen kann und sich stolzer Hausbesitzer nennen darf, sind einige Schritte zu gehen, die wir zur leichteren Übersicht schonmal in einer Checkliste für Sie zusammengefasst haben:

Checkliste für den Hauskauf

Finanzierungsplan
Auswahl der Immobilie
Erste Besichtigung
Zweite Besichtigung mit einem Gutachter
Festlegen des Preises und der Finanzierung durch die Bank
Aufsetzen des Kaufvertrages
Bezahlung und schlussendliche Übergabe

1. Finanzierungsplan vor dem Hauskauf

Damit man sich finanziell nicht übernimmt, und sich nicht mit Kaufobjekten anfreundet, die ohnehin nicht infrage kommen, sollte man sich im Vorhinein Gedanken um die eigenen finanzielle Situation machen. Im besten Fall unterschätzt man die Kapazitäten sogar und darf sich mit einem höherklassigen Objekt zufriedengeben.

Um die richtige Immobilienklasse zu finden, sollte man über die Eigenkapitalmittel, Bausparer, Möglichkeiten über Darlehen und leistbare Darlehensraten, Finanzierungsangebote der Bank und Fördermöglichkeiten nachdenken. Das sollte die Grundlage für die Wahl der Immobilie bilden.

Informieren Sie sich auch, was potentielle Wunschimmobilien wert sind. Auskunft darüber gibt etwa der Immobilienpreisindex der Statistik Austria, oder einfach ein Blick auf aktuelle Angebote. Außer der Statistik Austria greift Ihnen das Land und andere Förderstellen noch direkter finanziell unter die Arme. Informieren Sie sich also auch rechtzeitig über die Förderungen, die Ihnen gegebenenfalls zustehen.

Holen Sie sich im Vorhinein auch schon eine unverbindliche Finanzierungszusage Ihrer Bank, verpflichten Sie sich aber nicht dazu das Darlehen (oder welche Finanzierungsform Sie auch immer gewählt haben) anzunehmen. Sowohl aus einem Kaufvertrag, als auch aus einem Darlehensvertrag kann man nur kostenintensiv wieder aussteigen.

2. Auswahl der Immobilie

Ist der finanzielle Rahmen gesteckt, können Sie sich auch überlegen, welche Ansprüche Sie an Ihr künftiges Eigenheim stellen können und wollen. Welche Vorzüge soll Ihr Haus haben und auf welchen Luxus können Sie verzichten? Natürlich werden Sie sich auch überlegen, wo Sie wohnen wollen. Zustand der Immobilie spielt ebenso eine Rolle, je nachdem, ob Sie bereit wären in eine Sanierung, oder in Umbauarbeiten zu investieren, oder nicht.

Sie finden Angebote natürlich auf verschiedensten Wegen: Anzeigen in Zeitungen und im Internet, oder aber Sie beauftragen einen professionellen Makler, der Ihnen bei der Suche behilflich ist.

Für einen guten Überblick sollten Sie sich vor der ersten Besichtigung schon den Grundriss- und Ansichtsplan ansehen.

3. Erste Besichtigung

Vor der ersten Besichtigung sollten Sie sich schon vorab den Grundriss- und Ansichtsplan ansehen. So haben Sie schon einen besseren Überblick über die Liegenschaft und es kann ausgeschlossen werden, dass Sie sich die Katze im Sack ansehen. Auch ein Blick ins Grundbuch kann nicht schaden, um die aktuellen Eigentumsverhältnisse, Hypotheken, Wegerechte, etc. einzusehen.

Alles andere sehen Sie vor Ort. Gefällt Ihnen die Raumaufteilung, der Garten, die Bauweise? Entspricht es aus technischer Sicht Ihren Vorstellungen? Wie viel müsste umgebaut werden, um es zu Ihrem Zuhause zu machen?

4. Zweite Besichtigung mit einem Gutachter

Besonders bei Altbauten ist schwer einzuschätzen, in welchem Zustand sich das Haus wirklich befindet. Weil nicht jeder ein Bausachverständiger sein kann, sollten Sie spätestens zu einer zweiten Besichtigung einen solchen mitbringen. Er kann Ihnen genauer sagen, ob Sanierungsarbeiten nötig wären und welchen Umfang sie annehmen würden. Außerdem gibt der obligatorische Energieausweis Auskunft über die Energieeffizienz, die eben gegebenenfalls im Rahmen einer thermischen Sanierung ausgebessert werden muss.

5. Festlegen des Preises und der Finanzierung durch die Bank

„Alea iacta est“ – Der Würfel ist gefallen. Zumindest fast. Sie haben sich für eine Immobilie entschieden und jetzt wird endgültig festgelegt, wie viel und wie sie dafür bezahlen werden. Vergessen Sie bei einer eventuellen Preisverhandlung keinesfalls auf die Nebenkosten. Diese sollten Sie von Ihrem Budget gleich abziehen:

Kaufnebenkosten für Immobilien in Österreich

Grundbucheintragungsgebühr: 1,1% des Kaufpreises (KP)
Grunderwerbsteuer: 3,5 % des KP, bei einer Hypothek noch zusätzlich 1,2% der Darlehenssumme für die Grundbucheintragung
Kosten der Vertragserrichtung und Treuhandschaft (= Notarkosten): 1-2% des KP zzgl. 20 % Mehrwertsteuer
Maklerprovision: 3% des KP zzgl. 20 % Mehrwertsteuer

Eine Einigung in Bezug auf den Preis und die wesentlichen Bestandteile des Kaufvertrages können bereits in einem Vorvertrag, Kaufanbot etc. vereinbart werden. Weiters kann auch bereits ein Kaufvertragsentwurfs vor dem eigentlichen, offiziellen Kaufvertrag vorliegen. In Österreich ist bereits ein Kaufanbot (Punktation) ein verbindlicher Kaufvertrag.

6. Aufsetzen des Kaufvertrages

Anschließend an die Preisverhandlung bzw. bei Vorliegen eines schriftlichen Kaufanbotes, Vorvertrags wird gemeinsam mit bzw. von einem Notar bzw. Rechtsanwalt der grundbuchsfähige Kaufvertrag aufgesetzt. Er beinhält die Angaben zu den Vertragsparteien, eine Beschreibung des Kaufgegenstandes, den Kaufpreis und die Zahlungsweise, die Übergabe der Immobilie, die Haftung für Sach- und Rechtsmängel, die Eintragung des Käufers im Grundbuch, einen Grundbuchauszug über Dienstbarkeit, Pfandrechte, etc., Vereinbarung der Gebühren, Lastenfreistellung, etc.

Nach Freigabe des Kaufvertrages durch beide Parteien wird der Kaufvertrag notariell beglaubigt. Die notarielle Beglaubigung ist die Voraussetzung zur Verbücherung des Eigentumsrechtes im Grundbuch.

7. Bezahlung und schlussendliche Übergabe

Nach Unterfertigung des Kaufvertrages durch beide Parteien wird das Grundbuch durch eine Rangordung für die beabsichtigte Veräußerung gesperrt. Das sichert dem Käufer zu, dass das Eigentum an Ihn übergeht. Nach Unterfertigung des Kaufvertrages und Bezahlung des Gesamtkaufpreises auf das Treuhandkonto kann die Liegenschaft an den neuen Eigentümer übergeben werden und das Eigentumsrecht geht auf den Käufer über.

Wer tatsächlich uneingeschränkt Herr im eigenen Hause sein und sich nicht in einem Mietverhältnis in seinen Möglichkeiten drosseln lassen möchte, kauft sich ein Haus. Bevor das aber spruchreif sein kann, sind die oben genannte Schritte nötig, die ab und zu gar nicht mal so einfach zu gehen sind. Das wichtigste dabei wird wohl sein, strukturiert an die Sache heranzugehen und genaue Vorstellungen davon zu haben, was man sich als Kaufobjekt vorstellt.

Ratgeber als Download: Immobilienwelt

In diesem Ratgeber nehmen wir Fachbegriffe aus der Immobilienwelt wie Grundbuchauszug, Wohnungseigentumsvertrag, Energieausweis oder Kaufvertrag unter die Lupe und machen sie für Immobilien-Neulinge verständlich. Sie erfahren außerdem, welche Aufgaben ein Makler hat und wie hoch seine Provision ist.

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