Genossenschaftswohnungen: Definition, Vergabe und Co.

Gehört hat den Begriff der Genossenschaftswohnung jeder schon einmal. Assoziiert wird er mit leistbarem Wohnen und der Schwierigkeit, an eine zu kommen: zwei Seiten einer Medaille, die gerne untrennbar voneinander auftreten. Wir sehen uns an, was eine Genossenschaftswohnung überhaupt ist und wie man am einfachsten zu einer solchen kommt.

Wie definiert sich eine Genossenschaftswohnung?

Genossenschaftswohnungen sind Wohnobjekte, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV) errichtet wurden, die in der Unternehmensform der Genossenschaft organisiert ist. Die Mieter (bzw. laut Gesetz „Nutzungsberechtigten“) und Käufer müssen, um eine solche Wohnung nutzen bzw. erstehen zu können, Mitglied der Genossenschaft werden.

Da die Mieten bei dieser Form von Wohnbau sehr gering sind, sind die Objekte dementsprechend gefragt. Nicht selten stößt man auf Wartelisten, wenn man sich für eine solche Wohnung interessiert. Genossenschaftswohnungen sind bekannt dafür, dass man nicht so leicht an sie herankommt. Wie leicht oder schwer das tatsächlich ist, bzw. was es dafür braucht, sehen wir uns gleich noch genauer an.

Nicht ganz dasselbe: Gemeinnützige, geförderte Wohnung

Nur, um die Begrifflichkeiten klar umrissen zu haben, sei noch angemerkt, dass gemeinnütziger Wohnbau alle Wohngebäude betrifft, die von einer GBV errichtet wurden. Ob diese Vereinigung in einer Genossenschaft, oder in einer Gesellschaft organisiert ist, tut nichts zur Sache. Die Genossenschaftswohnung ist demnach eine Unterkategorie der gemeinnützigen Wohnungen.

Anlagen, die von privaten Bauträgern gebaut wurden, können, genauso wie die gemeinnützigen Wohnungen, auch geförderte Wohnungen sein. Der Unterschied liegt in der gesetzlichen Zuständigkeit. Während gemeinnütziger Wohnbau in das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) fällt, sind für den privaten Wohnbau das Mietrechtsgesetz (MRG) und die örtlichen Wohnbauförderungsvorschriften zuständig.

Günstiges Objekt zur Miete finden: eine Odyssee?

Wie bereits erwähnt, wird die Suche einer Genossenschaftswohnung nicht unbedingt als ein sehr einfaches Unterfangen gehandelt. In der Regel läuft es so ab, dass man sich für eine Wohnung in einem noch im Bau befindlichen Gebäude anmeldet. Bereits hier bestehen in den meisten Fällen Wartelisten und an eine bereits bestehende dieser Wohnungen zu kommen, ist nur selten möglich, da die Objekte nicht oft frei werden.

Eine Genossenschaftswohnung zu bekommen, ist meist nicht einfach.

Anlaufstelle sind in jedem Fall die gemeinnützigen Bauvereinigungen selbst, die über neue freie und alte freigewordene Wohnungen in ihren Anlagen informieren. Darüber hinaus variieren die Informationsquellen je nach Standort. In Wien beispielsweise kann man sich an den Wohnungsservice wenden.

Auch stößt man in Zeitungen oder Internetportalen öfters auf ein dementsprechendes Angebot. Dabei handelt es sich oft um Mieter, die anbieten, Interessenten beim Vermieter als Nachmieter vorzuschlagen.

Vorschlagsrecht vs. Weitergaberecht

Das sogenannte Vorschlagsrecht ist meistens im Mietvertrag der Genossenschaftswohnung verankert und bedeutet im Prinzip nur, dass man eben als Interessent für die Nachmiete vorgeschlagen werden kann. Bestehen keine gravierenden Gründe dagegen, hat man in der Regel gute Chancen, die Wohnung zu bekommen. Im Gegensatz zur sogenannten Weitergabe (die äußert selten ist) wird hierbei der Mietvertrag erneuert und der Mietzins gegebenenfalls angepasst.

Wohnungsvergabe bei Genossenschaftswohnungen

Prinzipiell steht den gemeinnützigen Bauvereinigungen weitgehend frei, an wen sie ihre Wohnungen vergeben. Das WGG besagt lediglich, dass Wohnbedarf, Haushaltsgröße und Einkommensverhältnis der Anwärter in die Waagschale gelegt werden sollten. Manche Vereinigungen beschränken ihren potentiellen Mieterkreis weiter, indem sie die Wohnungen nur an bestimmte Personengruppen (bzgl. Unternehmen, Betrieb, oder Beruf) vermieten.

In Genossenschaftswohnungen lautet diese Eingrenzung auf die Mitglieder der Genossenschaft. Zur Erinnerung: um eine solche Wohnung mieten oder kaufen zu können, muss man Mitglied der Genossenschaft werden.

Für eine Genossenschaftswohnung anmelden: Voraussetzungen

Während die exakten Bestimmungen auch lokal unterschiedlich gelegt sind, gelten die groben Rahmenbedingungen österreichweit. Zum einen muss man die österreichische Staatsbürgerschaft, eine EU- oder EWR-Bürgerschaft, eine Aufenthaltsgenehmigung, oder einen Flüchtlingsstatus nach Genfer Konvention vorlegen können.

Zudem muss man volljährig sein (die Anmeldung kann allerdings bereits ab dem vollendeten 17. Lebensjahr erfolgen), die Wohnung darf nicht als Zweitwohnsitz genutzt werden (es muss also ein Wohnbedarf vorliegen) und die örtlich geltenden Einkommensgrenzen dürfen nicht überschritten werden.

Gibt es Einkommensgrenzen und, wenn ja, wie hoch sind sie?

Um für eine geförderte Wohnung zugelassen zu werden, darf man ein bestimmtes jährliches Nettoeinkommen nicht übersteigen. Diese Einkommensgrenze liegt in jedem Bundesland verschieden, aber doch relativ hoch. In Wien beispielsweise darf man etwas über EUR 45.000,-, in Salzburg ‚nur‘ knapp unter EUR 36.000,- jährlich und in Tirol knapp EUR 2.900,- monatlich verdienen.

Zahlungskonditionen bei Genossenschaftswohnungen

Bei gemeinnützigem Wohnbau gilt das Prinzip der Kostendeckung. Das bedeutet, dass die von den Mietern geleisteten Zahlungen die tatsächlich beim Bau entstandenen Kosten decken müssen, diesen Betrag allerdings nicht übersteigen dürfen. Die gemeinnützige Bauvereinigung darf weder signifikanten Gewinn anstreben noch erzielen. Das ist nebenbei bemerkt auch der Grund dafür, dass diese Wohnobjekte so günstig sind.

Die Deckung der Kosten erfolgt dann insofern, als dass die Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses einen sogenannten Finanzierungsbeitrag entrichten. Die Höhe dieses Betrages kann rein theoretisch völlig frei bestimmt werden, in der Regel bewegt er sich aber im unteren 5-stelligen Bereich. Bei einem Auszug wird das um eine 1%ige Abschreibung verringerte Geld wieder an den Mieter zurückgezahlt.

Dafür bezahlt man in der Regel weder Kaution noch Provision. Wird die Wohnung weitergegeben, holt sich der Ex-Mieter den Finanzierungsbeitrag in Form einer Ablöse vom neuen Mieter zurück. Dabei sollte auf die korrekte Berechnung des verbleibenden Betrages geachtet werden. Dazu kommt der übliche Ablösebetrag für gegebenenfalls weitervermietete Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände etc.

Wohnung mit Kaufoption

Viele der Genossenschaftswohnungen werden als sogenannte Mietkaufwohnungen angeboten. Dieses Modell sieht vor, dass der Mieter ab dem 10. Jahr nach Erstbezug die Möglichkeit bekommt, bei Interesse die Wohnung käuflich zu erwerben. Dabei ist wichtig im Hinterkopf zu behalten, dass die bis dahin bezahlten Raten NICHT vom schlussendlichen Kaufpreis abgezogen werden.

Der Vorteil liegt lediglich darin, dass man sich in der Vorlaufzeit quasi sicher werden kann, die Wohnräume tatsächlich kaufen zu wollen und auch zu können, denn der Vermieter ist bei der Kaufoption dazu verpflichtet, den Kauf anzubieten und dem Mieter die Wohnung zuzusichern. Wenn man vor Ablauf der 10-jährigen Frist aus der Wohnung auszieht, kann man vom Nachfolger eine Ablöse dafür verlangen, dass dieser ja in absehbarer Zukunft das Objekt günstig erwerben könne. Etwaige für Teilzahlungen gehaltene Mieten können natürlich nicht vom Nachfolger verlangt werden.

Genossenschaftswohnungen sind in Zeiten, in denen alles teurer zu werden scheint (besonders die Wohnverhältnisse), eine überaus sinnvolle Sache. Außerdem sind sie rar und alles, was selten ist, erfreut sich fast schon automatisch hoher Beliebtheit – und umgekehrt. Wer das Glück hat, eine solche zu ergattern und darüber hinaus auch noch geeignet dafür zu sein, erfreut sich einer sicheren Wohnsituation, die nebenher auch noch günstig ist.