Was die Hausordnung vorschreiben darf

Praktisch jedes Zusammenleben unter Mietern in einem Wohngebäude ist durch eine Hausordnung geregelt; in manchen Fällen durch ein eigens aufgesetztes Dokument, bei anderen gelten die ortsüblichen Regelungen. Die Hausordnung gilt für alle Bewohner des Hauses und ist dafür vorgesehen das Miteinander unter ihnen und den Umgang mit den Räumlichkeiten zu regeln.

Vereinzelte Hausverwalter nehmen es aber etwas zu genau mit der Reglementierung bzw. schießen etwas über das Ziel hinaus. Manche Dinge darf der Vermieter nicht einschränken oder gänzlich verbieten. Was die Hausordnung üblicherweise regelt, was sie darf und was nicht, sehen wir uns in diesem Beitrag genauer an.

Allgemeine Hausordnung für Eigentumswohnungen

Die Regelungen, die in der Hausordnung festgelegt werden, dürfen lediglich sogenannten ‚ordnenden Charakter‘ haben. Sie dürfen keinesfalls das Persönlichkeitsrecht einschränken. Üblicherweise betreffen die Abschnitte der Hausordnung beispielsweise die Benützung der allgemein zugänglichen Bereiche der Wohnanlage (z.B. Garten, Waschküche, Gang, etc.).

Außerdem werden Ruhezeiten festgelegt; etwa, dass von 22-6 Uhr Nachtruhe herrscht. Nicht selten stolpert man auch über Mittagsruhezeiten, sowie über Ruhezeiten an Sonn- und Feiertagen. Während dieser Zeiten sind lärmerregende Arbeiten oder Freizeitgestaltung untersagt. Das kann sich in exzessiven Fällen sogar auf Hundegebell erstrecken.

Weiters ist für die Sicherheit der Bewohner gesorgt: das Freihalten der Fluchtwege, Versperren der allgemeinen Eingangstür, ordnungsgemäße Lagerung gefährlicher Stoffe. Außerdem sind die Allgemeinplätze sauber zu halten und das Anbringen von Außenanlagen (SAT-Schüsseln, Schilder, Schaukästen, etc.) untersagt bzw. mit der Hausverwaltung abzuklären.

Was darf die Hausordnung allgemein nicht

Wie bereits erwähnt, darf die Hausordnung nur ‚ordnende Regelungen‘ erlassen und das Persönlichkeitsrecht der Mieter nicht einschränken.

Die Hausordnung darf Kinderlärm nicht verbieten. © Robert Kneschke – stock.adobe.com

Das bedeutet, dass dem Mieter alles genehmigt werden muss, bei dem weder Mitbewohner noch das Haus selbst Schaden nehmen.

Haustierhaltung darf nicht untersagt sein, es sei denn, sie wäre unzumutbar, beispielsweise durch unablässiges Gebell des Hundes, oder Beschädigung der Einrichtung durch das Tier. Außerdem darf kein Besuchs- und Übernachtungsverbot ausgesprochen werden.

Die Bewohner müssen die Zimmertemperatur frei regeln und rund um die Uhr Baden und Duschen dürfen. Ein Duschverbot nach 22h und dergleichen sind unzulässig. Kinderlärm darf ebenso nicht untersagt werden.

Beim Kinderwagen im Gang wird’s etwas heikel. Prinzipiell darf die Lagerung des Kinderwagens am Gang des Hauses nicht untersagt sein, es sei denn, der Wagen blockiert Rettungs- und Fluchtwege. Im Streitfall kann sich dabei sogar die Feuerwehr einschalten.

Auch Ausgangssperren verstoßen gegen geltendes Recht und dürfen nicht von Hausverwaltung oder Vermieter verhängt werden.

Ruhezeiten und Lärmbelästigung

In fast jeder Hausordnung ist eine Nachtruhe von 22-6 Uhr festgelegt. Das entspricht auch den meisten ortsüblichen Regelungen. Mancherorts kommen dann noch Mittagsruhen, etwa von 12-15h, und Sonn- und Feiertagsruhezeiten hinzu. Was zu dieser Zeit nicht untersagt werden darf (da nicht vermeidbar), ist Kinderlärm.

Das Musizieren muss höchstens während dieser Zeiten unterlassen werden, ansonsten hat man das uneingeschränkte Recht, seinem musikalischen Hobby nachzugehen.

Sicherheit und Sauberkeit im Gebäude

Bezüglich der Sicherheit im Wohngebäude ist zumeist in der Hausordnung geregelt, dass das Eingangstor bzw. die Eingangstür versperrt sein muss, dass Fluchtwege freigehalten werden und leicht brennbare Stoffe sachgemäß gelagert werden müssen. Beispielsweise dürfen Benzinkanister oft nicht einfach in der Garage abgestellt werden.

In Sachen Sauberkeit handelt es sich oft um Reinigungsarbeiten, wie Laub kehren, Schnee schaufeln, Stiegenhaus und Gang kehren und wischen. Werden die Mieter dazu verpflichtet, diese Arbeiten durchzuführen, müssen sie allerdings Bestandteil des Mietvertrags sein, damit die Mieter explizit zustimmen können.

Gartenbenützung: Grillen und Co.

Hausordnungen regeln zumeist auch die Benützungsrechte für gemeinsame Gartenanlagen oder den Balkon. Besonders häufig diskutierter Punkt ist hierbei oft, ob das Grillen auf dem Balkon, oder im Garten erlaubt ist. Prinzipiell ist das im Freien erlaubt, der Vermieter hat allerdings schon das Recht das Grillen zu untersagen. Als Grund reicht die Geruchsbelästigung der Hausbewohner.

Die Hausordnung als Schild im Gang oder im Mietvertrag?

Wo die Hausordnung zur Einsicht zur Verfügung steht, ist ein wesentlicher Punkt, der bestimmt, welche Regelungen zur Anwendung kommen dürfen. Wenn der Vermieter dem Mieter mit der Hausordnung Pflichten auferlegen will, die nicht gesetzlich geregelt sind, muss die Hausordnung im Mietvertrag stehen.

Erst dann darf der Mieter dazu verpflichtet werden, Schnee zu schaufeln, Laub zu kehren, Rasen zu mähen, etc. Alternativ hängt die Hausordnung als Schild im Gang des Hauses, wo sie für jeden Bewohner einsichtig ist. Dort dürfen allerdings keine solche Pflichten festgelegt werden.

Bei solchen Aushängen dürfen auch keine einseitigen Änderungen erfolgen, die die Verpflichtungen der Mieter betreffen. Sie müssen jedenfalls (meistens mit dem Mietvertrag) abgesegnet werden. Änderungen, die den Mieter nicht in die Verantwortung für etwas ziehen, dürfen auch in einseitigem Vernehmen durchgeführt werden (etwa die Mittagsruhezeit von 14h auf 15h ausweiten). Es empfiehlt sich aber, die von der Neuregelung Betroffenen über die Änderung zu informieren.

Bevor allerdings bei etwaiger Belästigung durch die Bewohner des Gebäudes sofort auf die Hausordnung, oder auf rechtliche Schritte verwiesen wird, hilft in dem meisten Fällen ein Gespräch mit dem Verursacher der Belästigung – das gilt insbesondere auch für Fälle, die nicht in die Hausordnung fallen. Freundliches Daraufhinweisen, es möge doch lieber gegen 15h statt um 20h musiziert werden, erreichen oft mehr, als eine Hausordnung überhaupt regeln darf.